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实录:毛大庆易鹏袁牧做客新浪聊地产未来

已关闭 悬赏分:15 - 提问时间 2015-03-09 23:07
 

实录:毛大庆易鹏袁牧做客新浪聊地产未来

2015年03月09日 15:01  新浪财经 微博  
 
 
由新浪财经和盘古智库共同主办的“两会议事厅(三):房地产与城镇化”于2015年3月9日在北京举办。上图为会客厅现场。(图片来源:新浪财经 刘海伟 摄)  由新浪财经和盘古智库共同主办的“两会议事厅(三):房地产与城镇化”于2015年3月9日在北京举办。上图为会客厅现场。(图片来源:新浪财经 刘海伟 摄)

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  新浪财经讯 由新浪财经和盘古智库共同主办的“两会议事厅(三):房地产与城镇化”于2015年3月9日在北京举办。盘古智库理事长易鹏[微博],盘古智库学术委员、全国工商联房地产商会副会长毛大庆和盘古智库学术委员、清华大学教授袁牧带来精彩的言论交锋。

  以下为对话实录:

  主持人:亲爱的新浪网友、各位观众大家下午好,欢迎收看由新浪财经频道和盘古智库联合主办的房地产与城镇化专场论坛。今天的访谈主题是中国城镇化与房地产。为了进行这场访谈我们非常荣幸请到三位资深嘉宾,他们分别是盘古智库理事长,中国资深的城镇化研究专家易鹏老师。盘古智库学术委员、全国工商联房地产商会副会长毛大庆老师,以及盘古智库学术委员、清华大学教授袁牧老师。

  开始访谈之前先说两句题外话,盘古看两会节目已经录制到第三期,之前来了很多盘古智库的学术委员,但是今天盘古智库的理事长易老师第一次来这里,先请易老师介绍一下盘古智库。

  易鹏:今年中办和国办发文要建立有中国特色的新型智库,盘古智库落实指示精神,是一个新型的智库。目前云集了一波青年学者,包括经济学的、社会学的,也有千人计划的科学家,体现了盘古智库的八字理念:天地人和,经世之外。我们想打造学、产、研相结合的新型智库。当然盘古智库还在路上,我们内心有一个目标,希望用20、30年时间把盘古智库打造成能够比肩于美国布鲁金斯智库的组织。

  易鹏:中西部城镇化主体是西安成都等城市

  主持人:新型城镇化一直是我国的重要战略,今年的政府工作报告中提到城镇化的内容有798个字,在一字千金的政府工作报告中篇幅巨大,城镇化是解决城乡差距的根本途径,也是最大的内需所在,要坚持以人为核心,解决三个一亿人为着力点,发挥好城镇化对现代化的支撑作用。

  总理提的三个一亿人是什么概念?

  易鹏:我做城镇化研究,我先回答一下。中国的城镇化总体不是非常均衡,当然不均衡也是城镇化的特点。像北京人多得挤不下来,但是中西部广大地方基本上是鬼城、空城。这种局面有它一定的合理性,但毕竟会造成资源的浪费。国家要考虑国土安全,进行合理的空间布局,适当在中西部配置人口是必要的。

  在过去的30年中,城镇化更多集中在沿海。未来要提高中西部地区的城镇化——2020年要解决一亿人在中西部就地城镇化。中西部就地城镇化的主体还是西安、重庆、成都、长沙、武汉、郑州,有一定辐射能力,人口规模500万以上的城市,而不是就村城镇化。

  第二个一亿人——解决一亿农民工城市落户的问题。新型城镇化当中,很重要的是以人为本的理念,内涵是解决人背后公共服务均衡化的问题,说白了就是户籍要落下来,教育、医疗、养老要均衡,别让农民工和市民差别太大。现在城镇化最新的指标是接近55%,但是户籍城镇化只有36.67%,相差17%、18%个点,希望未来能够推动一部分人户籍落地,解决城镇化均衡的问题。未来一年有一千多万人口能够户籍落地,当然这需要资金的支持。

  第三个一亿人——一亿人棚户区的改造问题。现在中国资源枯竭,有些老城中的棚户区需要改造。既是民生工程,也是经济抓手。在棚户区当中的一波人,如果不处理,容易成为拉美地区的贫民窟。棚户区改造,能够稳经济,还能够推动经济的发展。

  三个一亿人是不同的维度,是2020年城镇化的重要的指标。

  主持人:报告中提到加强棚户区和危房改造的力度,我们注意到报告强调坚持分类指导、因地施策、落实地方政府的主体责任,进行居民自住和改善住房需求,促进房地产平稳健康发展。说到房地产,马上会想到一个知名的企业,一想到这个知名的企业,立刻会想到刚刚离开这个知名企业的著名经理人毛老师。您是不是看出房地产行业要进入拐点了,所以离开这个行业?

  毛大庆:从不认为房地产业有拐点

 

  毛大庆:说房地产拐点说了好多年,拐点论不是近一年两年提出来的,我从来不认为这个行业有拐点。中国房地产业需求量很大,再加上还有大量人口的城市化落地问题需要解决,说房地产行业还有8年到10年的大量需求,一点都不为过。

  但存在什么问题呢?首先,我要澄清并不是房地产这个行业没有“做头儿”。但是过去十年快速增长的过程中,实际上房地产行业跟市场的错配现象越来越突出。错配表现为三个问题:

  第一,原来是“土地财政”,这是最简单的、不动脑子的发展方式,也是最容易在报告里体现GDP数值的发展方式。但这样的增长是没有潜在的再增长能力的。错配就带来了大量快速甚至盲目的卖地过程,和人进入城市的速度节奏以及公共服务配套的严重不匹配,导致这些地卖出去以后,实际上地变成房子,房子要给谁,以及以那样的价钱给谁,这些人要不要,这首先是一个很大的错配。

  刚才说城市化率已经达到50%多了,但是户籍人口才30%多,中间差的都不知道是什么人。这些人很大一部分买不起城市里的商品房,或者也没准备在城市买商品房,但是也没地方住。这也是一个很大的错配的问题。

  毛大庆:土地价格与百姓承受能力产生错配

  第二个错配,我们老说房地产价格飞涨,土地价格飞涨,地王频生,实际上这个问题只出现在很少量的城市。过去说70个城市调控房地产,实际上真正有问题的恐怕也就10来个城市,甚至今天只剩下个位数的几个城市。

  2014年全国房地产投资缩减了21%左右,但是北京增长了24%左右。代表什么问题?北京、上海等几个城市,吸引了全国大量投资,而这种投资投到了土地上,使得地的价格飞速增长。去年北京土地价格增长的斜率将近70度。而这些土地、这些面粉产生的面包,跟城市大量的需求人口的购买能力是远远不匹配的。这种状况下的市场化,实际上不能真正解决老百姓的住房问题。

  毛大庆:5-10年才能消耗掉现在市场上的房子

  第三个不匹配,房子盖得很快,但实际上没有制造出真正有能力消费的人口。

  像北京、上海这些城市,如果只计算已经出让的土地,按照工薪阶层的收入计算,需要5-10年才能消耗掉现在市场上的房子,更别说地还在卖。这怎么能匹配呢?这是老百姓兜里的财富,并没有真正跟地价的增长、房价增长一样鼓起来,这是一个问题。

  第二,公共服务配套。这是新型城镇化一个很重要的问题,刚才说到三个“一亿人”,怎么让已经进入城市的这些人,真的变成城市人。已经进入城市,没有拿到户籍的人是什么人?要给他们提供教育、医疗,不至于变成贫民窟,要给他们相应的城市配套功能。这部分实际上也需要政府的投入跟大量的精力花费。

  这三个不匹配,实际上是过去十年中国房地产的总体缩影,这些问题存在于中国680个城市里边的70来个城市,这70来个城市,我们特别容易解读,缩小到50个的时候,是真正房地产行业影响经济增长的城市,这50个里面38个是直辖市、计划单列市跟省会城市,只有12、13个是东部沿海地区的比较富裕的地级市。按照行政级别来分配资源,实际上导致人口流入严重的不均衡,不均衡是跟着资源去的,又导致房价、地价和市场需求脱节。

  简单地说,新型城镇化要解决的很多问题都是市场跟需求不匹配的问题,我归纳为房地产跟经济内分泌失调的问题。另外,棚户区改造是这届政府寄希望于在解决房地产产能过剩之中,解决房地产相关下游行业的问题,比如建设行业、勘查设计行业、建材行业,这些不能够因为房地产商品房的产能过剩,而导致一批行业都出问题。这些行业出问题,国家是有大量麻烦的。

  同时,城市好多东西又需要建设,比如大量的棚户区改造,我前些时候去太原,太原在城市周边出让了很多土地,但其实城市的核心部位,城市的主城区,三分之二还是棚户区的状态。把这部分东西加以改造做好,整个城市风貌改变,老百姓居住条件改变,同时又解决了一大堆的基础建设投资的问题。所以,基础建设投资在这一届政府不是不要做,而是一石几鸟的完成。

  这是我对现在房地产行业以及到今天政府所采取的措施的基本理解。

  主持人:在我看来,一直感觉政府对房地产这个行业是又爱又怕,在这个时候提出了要保证房地产行业的平稳健康发展,未来的着力点主要在哪里?

  毛大庆:我解读一下,大家说政府对房地产行业又爱又怕,其实不是这样,房地产这样一个产业,关联了太多的基础行业,下游行业非常多。

  主持人:关联多少?

  毛大庆:大致将近50个,包括电、煤、钢、水泥、陶瓷,包括纺织业都跟它有关系。

  易鹏:包括电子商务都跟它有关系。

  毛大庆:包括商业地产,餐馆、零售商、超市等等,影响的面非常广。我们原来过多的集中在商品性的房地产身上。但实际上政府在城市建设过程中,还有大量的问题并没有解决,像棚户区的问题,没有解决,老百姓真实居住的感受,包括出行更方便、环境更宜居等等这些问题,是不是都真正得到改善?并没有。

  包括公共教育配套方面,万科在北京做了一个很典型的例子,去年得到国家高层的关注,我们把北京的一个重点中学移到房山去,只是从一个城区移到另一个城区,影响了周围十几万户老百姓的教育问题。同时,这对政府是一个好大的变化,因为学校之间移来移去的政策壁垒包括编制问题非常复杂。暴露出体制改革必须要深层次的发生变化,否则新型城镇化的落地都有很多问题,都不是那么简单。

  前两天李克强总理说一年有70万人到北京看病。

  易鹏:不止70万,应该是7000万,几千万数。

  毛大庆:这么多人跑到北京来看病,证明我们的公共资源不匹配、不均等到什么程度。其实房地产是个广义的概念,我们不要一想就是开发商,就是盖那些房子的那些人,这是不对的。

  主持人:您认为整个房地产行业不存在拐点,只是商品房有一定的问题。

  毛大庆:商品房有一定的问题。

  主持人:但是房地产内涵很大,其它地方潜力还是巨大的。

  毛大庆:可以这么理解。

  袁牧:拐点要从哪个角度去看,我承认有拐点,但不是说房地产从此一蹶不振或者从此走向大滑坡之路。

  从城镇化这方面解读,里面倒没有太多新的内容,实际上是城镇化的回归。新一轮城镇化相对来说更追求公平,更追求人的城镇化。其实无论你怎么城镇化,我们现在所处的这个阶段,55%的城镇化率,但同时面对30%几的城市人口。

  这个阶段,我们也能给出一点数字,比如现在人均的住房面积从过去的十六点几平方米增加到了三十几平方米。这是什么概念?80年代,日本房地产泡沫临近崩溃的时候,人均住房面积大概也就这个数,略多一点。是不是我们这个数也有一定的隐患?第一,是不是说明我们的住房建设总量已经达到临界点。第二,是不是要面对与日本同样的问题?

  话说回来,你要分析,同样的30多平米的住房数字,我们是不是达到了日本当时所能提供的居住水平和服务水平?就像刚才毛总提到的,我们能不能达到城市化生活的水平?很明显,实际上我们通过将近30年老的城镇化,只是在物化上达到了这个数字,但这个数并不代表真正的城镇化水平。后面要做的更多是真正让这30多平米的数字物化,变成让老百姓在城市过上有尊严的真正的城市生活的水平。

  易鹏:雾霾和房地产的关系。房地产总需求是不是像以前一样能够保持旺盛,这个很难说,未来即使有几亿农民工进城,购买力也不会很强。要看这个人是哪里人,北京人可能购买力很强。第二,市民还是农民。目前来讲有实力的这波人早就进城了,或者前面两代进城了。现在再进城的,收入水平相对比较低,购买力比较弱,如果同样以人均来挖掘数据空间不太现实。

  但中国房地产还有空间,就是结构的优化、品质的提升。雾霾产生的原因是能源消耗过高。日本的节能建筑、绿色建筑、环保建筑比例非常高,从全口径来看,建筑占整个能源消耗的46%,一半是跟这个有关系的。在这种情况下,如果房地产的建筑质量更节能、更环保,也就意味着不是要挖更多煤发更多电,也就不会有这么多能源消耗,可能空气质量会更好。现在提出蓝天计划、青山绿水计划的时候,相信房地产中间再往上走就不一样了。

  第二,以前房地产就是简单的居住功能。现在提出新的理念是混合社区。社区里应该有基本的衣食住行,包括乃至工作,包括大学生创业,很可能有一个创业地产的概念,可能楼上就是住家,楼下就是办公,不像住八通线,工作来回得3个小时。城市让生活更美好,房地产支柱产业、重点产业还要通过结构优化、功能改善、空间布局的优化,使得生活更美好。

  袁牧:房地产市场不会枯竭

  袁牧:其实今天上午我也听到对国家发展空间的一些分析。我们国家未来要注重内部市场,而这个内部市场是有分级和分区的,实际上房地产并不会枯竭。而且从分析来看,未来十年、二十年当中,要进入城镇的人口数量很多,这个市场太巨大了。即使现在已经城镇化的人口,他对于住房的需求也是在不断更新的,而且是不断向新的更高的品质看齐。这种情况下,也面对非常非常大的市场,而不是我们单纯看量的多少。

  主持人:我理解房地产本身需求量潜力很大。

  袁牧:市场很大。

  主持人:而面对升级的空间也很大。

  袁牧:对。

  主持人:总体来看三位还是很看好房地产。

  毛大庆:不动产经营是个大金矿

  毛大庆:我要补充一点关于房地产整体的概念,刚才谈了很多,包括棚户区改造都是房地产。中国还有一个非常弱的,跟发达国家没法比的,就是不动产经营,实际上中国的不动产并没有真正被经营起来,你们都不如我感受得更深刻。

  简单说得,包括政府办公大楼,在国外都是不动产,都是进入到融资环节里的,我们的区政府、市政府一堆大楼,哪个进入到融资环节?

  主持人:举一个具体例子,怎么经营?

  毛大庆:其实城市里的资产都是不动产,都可以拿去抵押,都可以拿去融资。

  袁牧:不动产都有自己的价值。

  毛大庆:如果盘活这一大块资产,国家的财富不得了。

  主持人:可不可以理解,在目前的房地产形势下,未来的地产企业的发展趋势,就是您刚才说的。

  毛大庆:比如好多商场,包括大大小小的商业空间,这么多的楼,实际上跟资本市场是没有有效对接的,房地产投资信托基金等等,在立法问题上一直是滞后的。这个问题导致什么呢?我们社会上这么大量的民间资本,为什么我们经常说高利贷,放来放去都是因为我们没有给它一个合法的平台。有了合法平台,这笔钱归集起来,实际上是一个非常大的投资洪流,比政府的财政投入更有意思。这笔钱对接大量的商业不动产,会产生出更有意思的业态。我们现在的业态很单一,说写字楼就是写字楼,商场就是商场,无形中也限制了包括创客空间、创业平台等等。其实在美国,一个不动产可以经营出很多有意思的文章,这些问题全部是关联的。

  中国有一个非常大的房地产空间,是一个大金矿,没有被挖掘,就是不动产。今天说到房地产,你问问马路上的开发商,所有人都会告诉你买地、卖房子,盖个商场也想哪天赶快卖了。盖个写字楼,也想着哪天赶紧卖了。全部都是卖。就是买地、卖房子,只会这两招。美国是另外一个极端,美国由于太活了,金融就出来次贷危机,围着一个不动产出现70、80种金融产品,拿来抵押来抵押去,我们是另外一个极端,什么都没有。把这个金矿打开,中国不动产价值爆发出来,中国房地产有一次新的飞跃。

  我今天告诉大家,我根本不认为这是往下在拐,恰恰应该是要往上拐,但是没拐到地方上。

  袁牧:拐点是存在的,地方政府应该认识到,不要把自己当成地主,实际上应该是通过地方政府对房产地产的经营来筹资,这更能支撑城市的发展,而不是靠卖地赚钱。

  易鹏:最近我在各地调研中发现,政府面临着一个本能恐慌的问题。像优秀的房地产领军人物大庆这样,未雨绸缪的少。卖地占财政收入很高,现在地卖不动了怎么办?目前固定资产还是要投的,钱从哪里来?地方债务风险比较高,中央政府严格管制,就不干了,先等着。比如大庆讲的盘活不动产,把不动产的价值多元化是很有必要的。事实上现在房地产的金融工具可以用上去。

  第二,房地产的资源,尤其是核心段的资源要利用好。如果能够把不动产盘活,降低成本,让更多的屌丝参与创业。然后以股权的方式、投资的方式分配红利,这个对创业有价值。第二,有利于中国更多的房地产资源盘活。

  从这个角度讲,房地产的春天才刚刚开始。

  主持人:刚刚听三位老师对房地产都这么看好,我们不禁好奇,毛老师是离开房地产行业了吗?还是在这个行业里以一种新的形式开拓自己新的工作?

  毛大庆:这跟行业其实没有必然的关系,我们这些职业经理人存在的形式有两种,一种是以这个企业为平台,去当职业经理人。一个,你自己发掘这个领域内的东西,去拓展纵深的发展。这实际上是我到这个阶段自己做了一个选择,找一个纵深、一个点可以切进去,而这个点恰恰现在是可以促进好多个资源整合在一起的内容。

  最近大家看到了一种前所未有的现象,中国有这么多人在谈创业,这也是到了历史的必然。有三个必然:

  第一个必然是,我们经济发展的格局如果再不是一个创新型社会来驱动,真是死路一条、死水一潭了。原来就这么几招,要么是房地产,要么是垄断型、消耗型,别的什么都没有了,没有任何一个东西给未来去产生增长。

  最近谈中国人去日本买马桶盖,马桶盖不新鲜,前面还有买奶粉,再往前苹果5000块钱的电话,中国人只能落在手里50几块钱,大头都是在国外。背后原因只有一个,我们其实没有掌握核心技术,我们没有创新的能力,只有去抄、山寨、复制。这样的经济格局维持7的增长都可怕,未来别说7了,可能5都没有,必须通过创新来多元化地刺激经济的发展。

  第二个必然,我们这个社会的就业层面,不可能再靠不产生就业岗位的一些垄断企业、消耗型的企业,或者只靠卖地的行业了。年轻人的就业观,在这个关头其实也发生了变化。原来要不然就进入铁饭碗的国企,要不然就去考公务员,当然也是铁饭碗。这样一个社会,年轻人都不想创新,就想找铁饭碗,这个国家实际上很危险。

  国务院这次大力度的谈创业,总理带头,总书记号召万众创新,具有重大战略,这是改良国民性的一次革命,都不是改良经济,是改良国民能力的一次重大的战略举措。这是第二个必然。

  第三个必然,现在城市里有大量可以盘活的资产,这些资产闲置在那儿,什么价值都产生不了。把它拿出来,这就算是一种社会公共投入。这个投入其实没有什么更新的投入,因为这些玩意儿已经在那儿,烂在那儿,应用效率也很低,不知道怎么弄。

  昨天我看到一个楼,是一个乡政府弄的,扔在地里不知道怎么经营,又空着。周围都是大专院校,那么多年轻人要就业,也不知道怎么弄。有一天呼之欲出就起来了,能够经营,能够管理,上边对接基金,下边对接年轻人需要,回头还可以找天使投他们。其实这是一个生态系统,这个系统会促进创新的成果转化。如果只有创新、创业,而没有成果转化,也变成不了经济的推动力。

  关键的问题是怎么样来刺激,拿什么东西来帮助,最后怎么成果转化。这个事情不是一蹴而就的,如果不花5年、6年乃至10年工夫是见不着成果的。其实现在做这个事情都晚了,如果十年前做这个事情更好,再过十年,中国真的进入老年化社会快速通道的时候,再激活一个国家的创新能力是非常困难的,时不我待,问我为什么要干这个事情,是各种风口集结在这个地方,我是应该干这个事情的。

  主持人:大庆现在把自己定位是一个创业导师。

  毛大庆:我在帮他们创业,同时我也在创业。

  易鹏:盘古智库跟新浪财经合作“盘古说两会”,包括有雾霾、房地产、一带一路,过两天有创新创业。事实上盘古智库在“两会”前组织了8场闭门的不同层次的创新创业研讨会。我们感觉第一,不创新创业无路可走,整基本存在共识。第二,要想创新创业必须找到方法支撑。第三,要想创业创新升级必须有资源累加。比如像大庆这样优秀的企业家能够参与到创业的行业中来,一定能够提供很多孵化的平台,帮助很多年轻人创业。包括盘古智库从今年1月份我们开始明确提出一个口号,跟中国一起创新创业。盘古智库一直在研究公共政策,我们也给一些企业家提供建议,怎么样更好地支持创新创业。这些东西整合资源以后,年轻人要创业,知道宏观经济是什么吗?宏观政策是什么吗?盘古智库在这个角度可以支持。

  再回到城镇化,其核心是要有产业支撑,没有产业支撑的城镇化是耍流氓的,我们把城市设定标准为50人,这样中国的城镇化立马是97%以上,有意义吗?没有意义。事实上大庆也好,包括总理提倡创新创业,也是房地产发展的契机。创业创新会不断带来空间,前天晚上我们在座谈的时候,一个80后的小伙子,创业才两年多时间,公司已经估值1.5亿美金。还有一个小姑娘,83年,一个做母亲的,做了一个蜜芽宝贝,估值几亿美金。13年成立,现在估值几亿美金。她也没想到会这样,只是想做一个幸福的妈妈,把买海外婴幼儿的产品经验分享给大家,开一个淘宝店。创业带就业,就业以后需要空间,就给房地产、商业地产带来很多契机。

  对中国的房地产业和城镇化可持续发展,还是要回到产业发展,产业发展就是要创新创业。

  袁牧:刚才我们过分关注住宅了,其实地产也好,房产也好,不是单纯一个住宅的概念。过去我们历史上曾经一度出现过错误,把中国百姓的住房变成一个大的金融产品,这对老百姓而言是一种绑架。这种绑架反过来也是绑架政府,同时绑架多数的媒体。

  大家实际上都想问房地产是不是到了拐点,很大原因是很多房主把地产作为金融产品来看待,但是我想将来总有一天会出现一个大的拐点,这个拐点就是住房将来不见得还能变成金融产品。但是我们所有的不动产,都可以成为金融产品。这个社会才是一个相对稳定的社会,而不是单纯只把住宅变成金融产品。

  主持人:刚才三位老师讲的是相对微观层面的,讲孵化器,讲房地产的变化,对城镇化的影响。我注意到这次总理的报告里还提到了宏观方面,比如强调要以改革促进城镇化的发展,其中就包括户籍制度改革,这些制度的改革,能给咱们国家的城镇化起到什么样的作用?对老百姓能带来什么样的实惠?

  毛大庆:其实户籍制度改革是一个大问题,这么多人已经在城市里了。其实我们看一个现象,说城镇化率50%几,你到农村去能找到40%几吗?也没有,那大概只有20%几。大概还有20%几不知道在哪儿。城市一说只有30%几,其实中间前前后后差了得有30%多的比例。这些人是什么人?我们始终没有一个明确的说法。

  我们不用数字说,就感性地说,其实城市里边的人,除了城市这些居民、固定人口之外,大量的是社会服务人员,包括农民工,包括剪头发、饭馆里端盘子的,好多好多社会服务人员,游离于城市和乡村,而这些人慢慢变成农二代、工二代,不是原来的农一代、工一代,这些人的生活诉求和对后代、家庭的看法,已经跟最早的农民工不一样了。

  这一批人的诉求是照着城市的资源去要的,但是又没有在城市落地的可能。另外,大量的人会向北京这样少量的城市集中,这些城市又没有能力承载他们,很多城市又没有吸引他们的点,就导致人的流动不均衡。他们来到城市的同时又没有享受到城市的待遇,这个问题是非常危险的,是非常不稳定的因素。

  去年总书记在走访北京的时候提到类似的问题,这些人在城市找不到未来,情感又找不到寄托,在城市里是非常麻烦的,而且会对社会稳定造成影响。但是这些人又不能都回农村去,他们已经是走进城市的人口了,实际上户籍制度的改革不是简单给他们发一个户口本,而是让他们能够享受到正常城市人的待遇,这就需要公共服务加大投入。

  比如要有相应的医院、相应的学校。去年中央统战部做过一个课题,贫民窟问题跟城市化的问题,说中国会不会出现贫民窟。我们研究过拉美的贫民窟和美国的贫民窟,和发达国家的贫民窟,贫民窟和贫民窟还不一样,美国有很多贫民窟我们认为是正能量的,并不是负能量的,有很多的资源让贫民窟的人能够享受到社会教育、基本医疗,让贫民窟的人不断移到城市里,又有新的人移进贫民窟,是不断过渡的过程。但是拉美的贫民窟非常可怕,一旦进去就成为另外一个阶层了,我们要回避这个问题。进入到城市的人可以有一个过渡,但是要真的慢慢变成城市落地的人。户籍制度改革背后有一连串公共服务问题。

  主持人:就是要钱。

  毛大庆:就是要钱。另外,这个钱也不是政府简单的财政投入,要有多元化的融资的过程。比如医院的问题、学校的问题,社会资源怎么投入到里面。户籍制度改革,实际上背后有一连串的社会公共配套完善的问题。而这个完善也会使人向着配套完善的地方挪动。

  易鹏:土地改革也是这样。

  袁牧:我们过去有一个词叫,我们过去的城市叫乡情城市,后来变成叫移动城市,因为我们的城市在相当长一段时间里是靠移动的人口来支撑。将来我们的目标是变成家园城市。实际上这些东西,没有政策支撑是不可能的。

  易鹏:主要是资金问题,从资金的角度讲要有杠杆,政府肯定要掏钱,毕竟现在每年财政预算有十几万亿。我自己算过,一个农民城镇化的成本东部是17万左右,中部城市是十万左右。政府掏的钱是三块,第一,社会保障。第二,基础设施,第三,公共服务。个人掏的钱主要是两块:第一,租房子,更多是买房子。第二,融入这个城市的学习、教育、医疗,自己承担一部分公共服务。政府的角度,17万和10万中间怎么办?一亿人落户多少钱?平均起来十几万亿。中央财政的十几万亿不可能全部用在这个地方上,因为我们还有教育、国防,有很多工作要做。第一,要以时间换空间,农民工市民化的问题不能靠一年就全部解决,要按照更长的周期来解决,每年都解决一点。第二,要敢于让企业、个人都能够和政府三者共同来解决这个事情。第三,学会用一些金融工具,尤其刚才大庆讲的,实际上地方政府很多资源。还有一点,不动产资源。土地、房产、矿产都是属于不动产,把这个资源盘活起来,发挥杠杆,而不能趴在这儿。

  毛大庆:我们低效的资产太多了。

  易鹏:说到财税改革,大庆正在研究营改增,你可以跟大家聊聊。

  毛大庆谈“营改增” 比房产税更可怕

  毛大庆:因为国家在支持了房地产,可能就不会马上出台房产税。我一直想分析,老说房产税很可怕,房产税这个事实际上对于买主、对于消费者来说没有那么大的问题。我们如果说按照西方社会说这叫地税,就是另外的概念。我们经常有一个概念,说房产税,从重庆和上海的实践来看,影响很小,对市场影响也很微弱。如果将来过渡到地税是一个很大的问题,把土地出让的费用要变成逐年减少,而且地税可以浮动。就涉及到土地所有制的问题,这里边非常复杂。这就是为什么国家对于出台房地产税非常谨慎的原因。

  其实对于房地产行业,有一个比较潜在的没有解决清楚的问题很快会发生,就是营改增的问题,营改增恰恰会对房地产行业甚至对消费者带来很多的影响。我准备给智库写一个建议,国家要仔细研究这个问题。现在看来2015年会是营改增改革重要的收官之年。目前从改革的情况来看,营改增,房地产税率会在11%—17%之间做出选择,现行房地产缴纳的税是5%,差距是巨大的,这部分钱会使得房地产开发商,包括转移到消费者头上。

  主持人:通俗地讲就是税重了。

  易鹏:房地产会涨了。

  毛大庆:这个税里有一些潜在的重复收税的问题。另外,包括现在房地产行业大家议论比较多、比较害怕的,行业原来前端是土地施工成本,包括费用的归集端口,前端环节能不能够开具增值税的票,对于房地产行业的税负影响是很大的。现在土地成本占了整个开发成本的三分之一,是否能够实现抵扣?这是生死存亡的问题。

  主持人:本来土地成本也是给政府的,政府再让你抵扣这个税。

  毛大庆:不能抵扣,这个事就大了。这个问题现在没有说清楚。

  第二个,营业税是全部归地方的,如果改成增值税变成国税,地方的税收一下子变少了,地方可能通过提升土地价格来弥补。

  第三,老百姓会有什么问题呢?增值税是一个税外税,最终这个税负是由购买人承担的,银行贷款是不能覆盖这部分的,相对来说购买人的压力就大了。正好两会讨论这个问题,这次两会里依法纳税,包括税的法制性的问题谈了很多。我说一说在营改增这个问题上,其实行业现在有很大的心理压力,远比房地产税复杂得多。

  袁牧:刚才说到地的问题,也谈到了新型城镇化,这里涉及到土地,可能会有一个新的情况,将来中国城镇对土地总量上的需求可能不会像过去的城镇化那么强烈了,我们更多城市的发展可能会在存量土地上,而不是增量土地上。新一轮城市总体规划,像上海、广州都没有再新增土地面积,都是在原有的基础上做老的城市用地范围内土地的建设。从土地上来说,这是一个比较新的情况。

  主持人:就是说现在在整体城镇的规划水平上,是不是要有一个新的要求?

  袁牧:一定会有新的变化,不光是城市规划,包括城市建设,未来有一个价值观改变的问题。包括我们过去追求效率为主体的城市发展,会逐渐变成一个追求公平的城市发展,这是一个大的趋势。

  主持人:在规划上怎么把这个事情体现出来?

  袁牧:在规划上是完全一样,规律是一种公共政策,这种公共政策一定是反映政府公共价值观的一个变化。

  主持人:现在还有一部分内容是在报告里着重提出了一条,咱们国家的战略是四大板块和三个支撑带的战略组合。这里边请教一下易老师,4+3具体指的是什么?对中国的宏观经济发展有什么重要的战略意义?

  易鹏:4+3这个事首先跟中国的城镇化和房地产息息相关。东北、华中、中部、西部、东部,首先东部发展了,2000年左右推出西部大开发,西部大开发搞了以后,发现中部塌陷,中部地区6、7个省跟中央政府提建议搞中部崛起战略。后来东北说东北老工业基地要做点贡献。所以,基本上涵盖了中国所有的区域。这是四。

  十八大以后,新一届中央政府提出三个三。第一,一带一路,范围很广,基本上涵盖了亚洲、欧洲、非洲,大洋洲也涵盖了,只有美洲没有涵盖。覆盖60、70个国家,基本上是大半个地球。中国现在不能单一考虑自己的问题了,要考虑国际和国内联动的问题。

  第二个战略,京津冀协同发展,当前面临的问题是北京、天津、河北的差距,三个地方发展不平衡,乃至生态,基础设施,产业发展都不平衡。

  第三,长江经济带,长江经济带是中国经济的黄金带,中国经济40%、50%都是在长江经济带,一直从上海到云南,跨11个省,经济总量占中国比重非常高,上海、苏州、南京、武汉、成都、重庆,六个城市经济总量在前十,都在这个区域中间,除了北京、深圳、广州,基本上都在这个区域中,杭州也在这个区域中。得长江经济带得天下。而且长江经济带可以把一路一带连接起来,盘古智库明确提出来要把长江经济带和一路一带统筹考虑。西安有一个国际港,运到中亚的东西或者欧洲的东西,没有经济腹地支撑不行。中国的经济重心在长江经济带,消费力在长江经济带,运出的物资在哪里卖?所以,4+3,尤其是后面的3是未来十年中国重点的发展战略。

  经济协同发展规划和一带一路的规划,我相信都会颁布和亮相,在这个大的战略中间由顶层设计做出来。

  这里牵扯到城镇化什么问题呢?城镇化里有四句话,其中一句话是以城市群作为主体形态。也就是中国的城镇化不可能撒胡椒面,怎么办?实际上要在这三大战略的节点中打造城市群作为主体形态。盘古智库明确提出了田园战略,丝绸之路和一带一路交集的城市,像西安、郑州、重庆、武汉、长沙乃至合肥,这个区域中间的田园地带,是解决城镇化的抓手和平台。城市太大容易得特大城市病,城市太小,配套产业不配套。事实上4+3,3的战略中明确清晰的话,城市群要更加坚决在中西部地区扶持这几个田园战略作为核心战略,扶持城市群。所以,田园活,中国城镇化持续发展就有,田园能够得到更大的发展,中国4+3战略就能得到更多的支撑,回旋的空间更大。

  主持人:谢谢三位老师的解读。在节目的最后,代表广大网友问一下人民群众最最关心的问题。一个就是咱们的一二三线房价到底怎么走?

  毛大庆:从来都不想预测,因为也不是算命,但是有些规律还是可以说一说。

  现在其实一二三线城市的定义也很模糊。我现在大概粗略地说就有几个城市:北京、上海、广州、深圳,可能还有个别几个城市,像青岛、杭州,还有城市处在慢半拍发展阶段,比如郑州是一个典型,济南,这几个。像江西、南昌、合肥,加在一起十个左右。这一堆城市其实现在房价还是在上升通道里。这里有两类,像北京、上海这几个地方属于怎么着地都很贵,这些地方的房价很贵有没有买主是一个问题。

  主持人:老百姓就关心了,您说这个市场有一定的扭曲,它会不会降价?

  毛大庆:真实的检验还没有出现,2012年7月31号到2015年的1月份,北京一共大概有74块土地所谓的高价地,按照楼面地价2.5万以上划一条线,意味着加上各种税费、成本,土地成本大概在3万到4万之间,房子盖完卖起来得6、7万以上。这些地真实拿到市场有预售证进行检验的就是6、7个,70多个只有6、7个,还有60多个没拿到市场上去卖,什么情况。

  主持人:市场没有检验不要紧,我们听毛总的判断,毛总的判断比市场的检验还有说服力。

  毛大庆:现在二手的房子和一手的地产生的房子是倒挂的,在北京这个城市是特别的,上海也有类似。另外一些城市,像济南、合肥,实际上还处在城市化的上升通道里,因为这些城市往往基础建设设施比很多先发的城市要好,叫后发优势,这些城市的上涨还在支撑通道里,这是一类情况。

  把这一类里边的两类拿出去,一个是北京这类,一个是合肥、郑州这类。剩下的一大堆,大量的二线和相当一部分的三线城市,实际上我基本上很难看到这些城市的房价在近期内会有大幅上涨的可能。理论上讲,它是在平稳通道里。这些城市现在很大的任务是去库存。

  春节有一个很有意思的现象,长春这些城市已经开始出现过春节回家的年轻人,东三省的情况最明显,东三省的年轻人大量跑到长三角,一部分跑到北京。这些人春节回家,一看这儿买一个房子,90几万、100万,可能是一个相当不错的小区。我去长春看了,相当好。到北京,可能这个价格买个厕所都买不起。这时他就会想,我在城市打工挣点钱,在那儿给我父母买一个好一点的房子,他们在城市中间有尊严地养老,也比弄到北京去弄到一个小鸽子笼好很多,这些人的观念是有变化的。

  我问一个年轻人,比如我攒了500万,我是把这500万全部在北京买一个两房一厅的房子呢?还是拿出100万在我老家买一个相当不错的三房一厅,还剩下400万投资创业。情况就变了。400万创业,没打算在北京一辈子住着,我在北京创业,我租一个房子,拿400万当本钱创业,创了多少年,我行了,可能不在这儿呆着。这是现在年轻人很大的一个变化。中关村(10.340.000.00%)有一批这样的年轻人,我这个本在北京买一个房子,什么都干不了,还是省点钱创业?这个现象其实是对二三线房子很利好的一个状态。我相信这是国家乐于看见的,大家都不要挤在北京这儿买房子。大概的趋势就是这个趋势。

  主持人:我知道易老师在投资方面的水平是很高的,还想请教一下易老师,这么一个形势下,房地产投资还是不是一个好的投资渠道?我们还能投资点别的什么吗?

  易鹏:第一,当前情况下房地产不是一个优选的产业,但是房地产有细节,我非常认同大庆的观点。我几年前讲,如果钱多得难受就在三四线城市买房子。我跟很多房地产老板说,如果钱多得难受就到三四线城市做房地产开发。当前在创业创新中间,还会出现另外一个马太效应,如果环境好,创新创业环境好,这个地方热潮就滚滚春潮。但是这个地方环境不好,平台也缺,人才也好,这个地方就很箫条。当成是破产的时候,房子会值多少钱?是有这种风险存在的。

  第二,从房地产的角度来讲,中国的一线城市,尤其是中国的超大城市,常住人口上千万,当前投资房地产是没有问题的。但是投资有机会成本,投资和房地产投资是老百姓最常见的投资方式。当前而言,最大的投资,与其拿钱让别人给你提供产品,还不如自己设计产品,就是创新创业。创新创业有一个很大的特点,以前我要做个汽车,像福特公司一样,可能一百万产能,你的是一万产能,你这个屌丝没法跟福特、丰田来玩。但是现在改变了,大庆的衣服、我的衣服都是定制的,做规模跟定制有什么关系?个性化、差异化的消费出现了,可能要的就是感觉。我做的衣服卖的价格高。差异化、细分化,就给年轻人很多创业的空间。当然这里面有参与创业的教育培训、教育的孵化器,甚至听创新创业的课,甚至自己做一个产品设计。说白了,经济学一个概念,要把钱投到自己人力资本的价值提升上面。第二,要把钱投入到体育锻炼上,让自己可持续。

  毛大庆:对,自己可持续,社会才能持续。

  易鹏:尤其现在一些年轻人,充满梦想的人,我们现在不要做重资产,房地产是重资产。股票从某种角度也是属于重资产,因为花的时间成本很高。我们现在要做轻资产,要思想飞扬、创新创业,是未来投资的主体。当然盘古智库也愿意为大家一起创新创业。

  主持人:感谢三位老师的解读。城镇化和房地产是一个永远也聊不完的话题,每次不管聊多久都会有意犹未尽的感觉。但是节目到这里也快结束了,我们再次感谢三位老师的精彩解读,也谢谢新浪网友的观看,谢谢大家!

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