【解密】锡恩中国城镇化房地产战略总裁班

主题：中国城镇化发展规律、问题、房企落地城镇化方案

中国城镇化房地产总裁班近期安排：5月24-26北京开班

新型城镇化是国家战略：各地典型模式

城镇化天津模式——宅基地换房

　　东丽区通过宅基地置换、城中村改造等方式对土地进行集约利用，突破瓶颈，加快城市功能集聚，随着有序撤村城市化途径不断完善，东丽区城镇建设也不断提速。

成都模式——

成都是典型的大城市带大郊区的发展模式。其主要做法是对土地确权颁证，建立农村土地产权交易市场，设立建设用地增减指标挂钩机制。以发展较好的区域作为起步点，确立优势产业，形成以市场为导向的产业集群。另外再配以农民的公共服务和社会保障，提高农民的生活水平。

结论：无论哪种模式，都是以“解决农民的就业和提高农民的收入为核心”，使农民在生活质量（城市居民待遇）这个本质上成为城镇居民！

李克强：人的城镇化的核心：

城镇化发展规律：城镇化发展规律，未来10-20年，中国城镇化仍将处于快速发展阶段

中国城镇化过程中问题

一：盲目造城运动致城镇化效率低下

各地在大张旗鼓进行城镇化同时面临的一个颇为尴尬的现实是，众多县级市要建超高层写字楼、大搞“城市综合体”。另有一些城市以加速城镇化进程为幌子，以建设工业园区为名，以获取土地出让收入及相关税费为目的，大搞扩城、造城运动，造成全国各地相继出现“鬼城”现象。

少地方采取“摊大饼”的方式推进城市化，把各种产业都堆在大城市里面，搞“造城运动”。结果不论城市建设还是城市运营，都效率低下，使城市化和工业化受到了成本过高的阻碍。

中国城镇化过程中问题二：户籍制度让1.6亿农民工被城镇化

如果按户籍来算，人口城镇化率只有35%左右，远低于世界52%的平均水平。”农业部新闻发言人毕美家表示，中国51.3%的城镇化率，是按城镇常住人口统计的，其中还包括1.6亿的农民工群体。中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英表示，户籍改革之所以难以推行，就是因为城里的福利政策太多了。

中国城镇化过程中的问题三：农民土地物权基本形同虚设

过去三十年农民土地权利弱化；地方政府(市县一级)过度依赖土地出让收入及与土地相关的融资；城市面积迅速扩张和城市土地使用效率的低下，和与此相关的耕地占用和流失；土地法律框架不完整。

中国城镇化过程中的问题四：大城市病日益突出

“城市病”问题日益突出。一些城市空间无序开发、人口过度集聚，交通拥堵问题严重，食品药品等公共安全事件频发，大气、水、土壤等环境污染加剧，城中村和城乡接合部等外来人口聚集区人居环境较差。

中国城镇化过程中的问题——鸿沟五：体制机制不够健全

体制机制不健全。现行户籍管理、土地管理、社会保障、财税金融、行政管理等制度，在一定程度上固化了已经形成的城乡利益失衡格局，制约了农业转移人口市民化和城乡发展一体化。

结论：城镇化是国家战略中国城镇化有巨大的潜力目前的城镇化存在着许多问题

如何衡量一个城镇化项目？四位一体

政府在这个里面如何实现财政收入，实现他的持续发展；第三，农民：如何获得更大的收益反过来变成消费者。

中国城镇化出路

锡恩独家研究1MS城乡一体化落地模型

１-- 指的是某种消费需求的软件形式，即消费文化。

消费的软件形式是文化，把消费上升到文化，这是对消费内涵最深入的理解与把握，同时也是项目衍生价值的形成过程。

Ｍ（Materials）-- 指的是消费需求的硬件形式，这就是我们常讲的项目建造。

在这里，Ｍ的建造并非“拍脑袋”而成，而是有着严格的设计逻辑，那就是受前后两大要素的制约：

第一，消费文化1的制约。

第二，服务传播体系Ｓ的制约。

Ｓ(Service)--指的是对消费过程的服务与传播。

这是消费品的逻辑， 消费品的价值在于品牌，而不在于功能。城镇化项目作为一种“不动产”设施，其无法移动的特征注定了其衍生价值的体现方式，那就是要通过口碑传播。