近日，中国国际投资促进会投资与创新专委会、宾大沃顿中国中心、N+C投融资研究院联合主办了“第六期投融资周末大讲堂”。活动主题为“中国基础设施REITs实践与探索”。在圆桌论坛环节，来自业内专家围绕目前境内基础设施REITs主要适用行业、我国基础设施REITs未来市场规模等问题展开了研讨。

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REITs是非常广阔的蓝海

中国国际工程咨询公司研究中心副主任徐成彬分析认为，理论上，具有稳定现金流的权益资产都可以支持REITs。REITs是非常广阔的蓝海，从未来预期看至少是万亿元级别的规模。我国公募REITs从基础设施起步，基础设施资产行业领域广泛。从目前调研看，产业园区、仓储物流非常踊跃；其次是环保项目，特别是污水处理、垃圾处理等环保企业很积极；此外，收费公路等交通项目，以及数据中心等新基建也充满期待。总体而言，目前积极准备试点的项目非常可观，从未来发展看REITs行业范围将进一步延伸和拓展。

新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含表示，基础设施REITs现金流比较稳定，但前期回报率会稍微低一些，要经过一些时间让资产逐渐成熟。投资人一旦看到有成长空间，会觉得这样的资产适合他们，就会关注公募REITs市场。从REITs整体发展情况看，新加坡REITs发展时对资产类比较开放，“我们为了让市场熟悉这个新的金融产品，选择先以投资人熟悉的一些资产，比如商场、写字楼、工业、仓储物流等类型的资产来开启市场，这样可以帮助REITs成长。”

据谢采含介绍，新加坡刚开始发展REITs时不是很顺利，都是有一个过程。对于投资者来讲，如果不熟悉产品，新产品发布时机不对，就完全不会关注这个产品。现在国内这个时点做REITs试点，时机刚刚好。此外，通过这次抗击疫情也让世界看到了中国的实力，这个时候推出REITs是最好的时间节点。

三类资产受到投资人青睐

国家发展改革委投资研究所副研究员李泽正表示，未来我国基础设施REITs市场的潜在规模很大，因此看好其未来发展机遇。

“根据国家统计局的数据计算，从基础设施的固定资本形成规模看，按照6%~10%的不动产证券化覆盖率，基础设施REITs未来有8万亿~13万亿元的潜在市场规模。”李泽正分析说，再加上近年来大数据中心、物流仓储等新型基础设施的发展，未来我国REITs的市场潜力非常大，甚至可能再造一个资本市场。

中联基金管理有限公司总裁何亮宇表示，这次基础设施REITs试点很明确，就是基础设施领域的不动产投资信托基金产品。其类别划分得非常清晰，交通类、仓储类、新基建、环保，还有园区，这些是可以做的。三类资产可能在试点阶段就会被投资人重点追捧：第一类是仓储产品，投资者也很需要这样的好产品；第二类是收益比较稳定的产品，比如高速公路和环保类污水处理等资产类别。高速公路和污水处理两类产品具有经营权，可能20年或30年以后是衰减的过程，但每年的派息还是很高的，现金回流很好；第三类就是整个资产比较大的产品，比如一些经济基础条件比较好、未来经济增长预期比较明确区域的工业园区等。随着未来试点的扩容以及资产方向的进一步加大，市场可选择的机会还是很多。

试点要把“这个门”开好

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谈到基础设施REITs的规模时，何亮宇表示，最重要的就是基础设施REITs试点要把“这个门”开好，即让产品适销对路、供需两旺，让这个市场能够起步和发展，这是非常重要的。解决了这个基本问题后，它的市场前景是非常广阔的。不仅要解决融资人和投资人各自的需求，这个产品还需要满足监管者对风险把握的要求，需要在这三者之间找到平衡，这可能是试点阶段特别要关注的事情。这次市场上非常活跃，大量机构在申请试点，最终的试点结果一定是优中选优、好中选好。

何亮宇分析说，特别期待第一次试点能够让投融资双方都找到特别好的感觉，为后面进一步发展打下良好的基础。只要试点开始时选择好的资产，由企业来试点，把这起步起好了，整个市场发展前景还是很令人期待的。

何亮宇提醒说，要注意呵护这个市场，让大家都能够获得长期回报。这是非常复杂的系统工程，发行人合理诉求怎么保证，投资人怎么建设、怎么引导，监管怎么看待这个问题，REITs的规则可能会非常细。总体来看，我国基础设施的沉淀和未来增长的空间还很大，基础设施REITs未来发展空间广阔。

原标题:基础设施REITs：市场潜力大，三类资产受青睐

　　2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称“通知”)，该通知明确，基础设施REITs试点项目将聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

　　就环境产业投融资领域这一热门话题，6月12日，在“2020(第十八届)水业战略论坛”上，中国光大水务有限公司执行董事兼首席财务官罗俊岭带来了题为《环保企业参与“基础设施领域公募REITs”的几点思考》的演讲,对新政策进行解读，并分享了利好政策刺激下环保企业需要重点关注的投融资问题。

　　具体分享内容如下：

基础设施REITs简介

　　REITs(Real Estate Investment Trusts, REITs)是上世纪60年代美国市场最先孕育出来的，到了上世纪90年代，新加坡REITs也应运而生。目前REITs最大的市场还是在美国、欧盟以及新加坡。国内很多人对REITs不是很了解，并没有特别关注，也没有把它作为融资渠道来考虑。但是4月30日通知出来之后，国内的投行都非常兴奋，大家热议2020年很有可能成为我们国家REITs的公募元年。

　　一、水务行业的REITs 解析

　　我们国家现在提的这个概念和美国市场的REITs略有不同，美国市场REITs很明确就是不动产投资信托基金，而我国则更强调了基础设施公募REITs。

　　来看上面的流程图，REITs就是通过专业的管理机构对基础设施资产进行日常经营管理，基础设施资产所产生的收费收入以派息的方式分配给REITs投资人，从而使投资人能够享有基础设施资产长期稳定的运营收益。

　　对水务行业来说就是，REITs的购买人以购买或者发起认购的方式，从污水处理厂等的资产持有人手里购买股权产权，污水处理厂的资产持有人将资产的股权产权转卖给REITs，获得一笔现金。在后续的基础设施资产运营年限中，水厂将运营收入以分红的方式分给REITs，REITs将这一部分收益稳定持续的提供给REITs的投资人。

　　二、基础设施REITs两大资产

　　通知对基础设施REITs明确了两大类资产，一类是有完全产权的，另外一类是特许经营权的。持有产权的拥有完全产权，可以持续经营。而特许经营权类的持有者只是在一定期限内享受该资产的现金流。

　　4月30日国家发改委和中国证监会发布的政策指引里面明确，这两类资产均可以作为基础设施公募REITs基础资产，最大的区别就是影响到估值。REITs相当于IPO，如果是一个持有产权的资产，它可以享受运营期间的现金流收益，同时可以享受到未来估值的增长。而特许经营权期满之后，一般是要无偿移交，理论上其最终价值是归零的，因此投资人能享受的收益仅仅是在经营期间的现金流收益，无法享受到未来资产估值的增长。所以，这两类资产在估值模型的选取上将存在差异。而这对于水务行业，包括环境行业只要采用BOT的形式，估值可能会比较低。

　　三、基础设施REITs特征

　　基础设施REITs，首先，基础设施资产一定是有稳定的现金流，以此为投资标的;另外，REITs本身是一个标准化的产品，是在公开市场交易的，所以它的流动性很强;第三，基础资产必须每年能产生稳定的现金流，从而分配给REITs投资人，能保证REITs投资人这个市场持续发展。另外多数国家都会给予REITs产品税收支持的政策。

　　四、基础设施REITs与其他产品对比

　　基础设施REITs从产品属性上来说，跟股票更为接近，是一种权益类的，如果一个企业决定要去做一个基础设施REITs，其实更像做一次IPO，就是拿出一个资产去募集资金。它和股票不同点在于它需要强制性的分红，基础资产产生的90%可分配的利润必须分配给REITs的投资人。

基础设施REITs政策解读

　　一、 基础设施REITs主要政策及指引

　　4月30日国家发改委和中国证监会发布的通知，标志着我国公募REITs的试点正式启航。按照目前法律框架和监管实践的经验，这次公募试点采用了公募基金的新资产支持证券(ABS)的模式来进行。

　　二、 基础设施REITs政策高度

　　为了让大家更好地理解为什么监管层会推出公募REITs，在这里我把基础设施REITs和科创板做一个对比。

　　科创板的推出，主要目的是希望给具有核心技术的科技企业在上市规则上给予一些突破，能让他们在资本市场上融资，以实现鼓励和引导社会资金投资于科技类创新类的企业。而基础设施REITs这个产品则是通过建立强制分红、公开募集、透明管理的产品体系，引导、聚集社会长期限资金投资于我国鼓励的基础设施。

　　监管层对于基础设施公募REITs定位较高：从发改委的角度，旨在通过基础设施公募REITs来降低基础设施投融资的负债依赖、推动我国基础设施的全面发展。从证监会的角度，是为了丰富多层次的资本市场，为不同风险偏好的投资人提供更为丰富的资产配置标的。

　　对于投资者来说，基础设施REITs、主板、科创板对应不同的投资风险，用下图来展现，这个图从低到高展示了投资风险。

　　投资于基础设施的这些投资者，风险偏好是最低的，它的风险较于主板要低。在国外的REITs市场，大部分的REITs投资者是养老金和保险公司，都是被厌恶风险的投资者持有。

　　三、基础设施REITs试点项目要求

　　这次试点工作主要集中在六大区域：京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南和长江三角洲;优先支持四大行业：仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，以及信息网络等新型基础设施。