刘戈：此轮房价上涨，是一次残酷的财富大转移
房价上涨最主要的支撑就是城市化的过程。由于中国经济的持续发展，由于中国城市化还远远没有完成。所以大家坚信，中国大城市的房价上涨将是一个持续的过程，这个过程可能还会持续十几二十年。中国部分城市的房价却出现了快速的上涨，那么它背后的逻辑到底是什么呢！
作者刘戈系中国人民大学重阳金融研究院高级研究员。本文刊于9月18日听戈微信公众号。
最近几个月来发生在上海、深圳、北京这些一线大城市房价的恐慌性上涨背后的原因到底是什么呢？
我以前说过，任何城市的房价上涨都只有一个理由：就是人们都认为房价会继续上涨。显然，过去的几个月在一线城市和部分二线城市在这一点上达成了更加广泛的共识。
在过去的十年，中国的大部分城市的大部分时间里，住房市场价格呈现单边上扬的趋势，尤其是一线大城市和部分发达地区二线城市上涨的速度非常快。这种上涨的格局是比较好理解的，就是由于中国经济的快速发展，大量财富的积累，快速的城市化。大量的人口从农村、从内地向城市、向沿海地区聚集。导致住房的价格轮番上涨。
在2013年之后，人们认为这种模式的上涨接近尾声。因为从总体上来讲，已经建成和在建的住宅大大超过了人们当下的需求，尤其是在一些三四线城市，住房严重供大于求。
但是从2015年年底开始，北京、上海、深圳等一线大城市房价又开始一轮新的轮番上涨，进而扩展到东部地区大部分二线城市。这种变化令很多人始料未及，这种变化和以往人们所坚信的楼市上涨的逻辑是完全不同的。
在以前的逻辑当中，房价上涨最主要的支撑就是城市化的过程。由于中国经济的持续发展，由于中国城市化还远远没有完成。所以大家坚信，中国大城市的房价上涨将是一个持续的过程，这个过程可能还会持续十几二十年。但是现在我们看到的情况是，中国经济总体上来说，尤其是从2014年开始出现较大的下行压力，而且这种趋势到目前为止依然持续。在这样的一个背景下，中国部分城市的房价却出现了快速的上涨，那么它背后的逻辑到底是什么呢！
在我看来，实际上这是一轮规模空前且残酷的财富大转移。
2015年可以被当做中国经济的一个节点。此时，中国工业化的中期已经完成。它的主要特征是大量的原来从事制造业、从事工矿业的企业，进入全面的过剩阶段。大量企业退出市场，这些退出市场的企业在没有新的投资方向之前会积极寻求资产的保值手段。
而一线城市和部分二线城市的房地产市场被普遍认为是最佳的保值方式。于是大量从实业退出的资金就涌入到这样的一个市场里面。关闭企业之后的资金流向流向了一线城市的房地产。在其他二线三线四线城市里拥有多套住房的人也觉察到了这样的变化，所以快速跟进，抛掉原来在这些城市里面的房产，开始购买一线城市的房子。所以我们也就很容易理解，为什么在同样的经济背景下，一些城市的房价逐渐下降，而另外一些城市，却出现了暴涨，原因就在这里。所以呢，这是一次规模空前的财富的大转移。没有新的财富被创造，仅仅是资金的横向流动。
在这种模式的财富转移中，一线大城市和部分二线城市的有房居民自动成为财富转移的受益者，而全国其他地方居民的财富却在浑然不觉中悄然缩水。地区间、城乡间的差距被进一步拉大。中西部地区和中小城市的增长发动机不断灭火。少数城市的繁荣掩盖了大部分城市的萧条。
在这个大转移过程当中，房子的资本属性进一步加强。
在过去的几十年时间里呢，我们一直都在探讨财富的增长问题，但是对于财富的流动问题（不是财富的分配问题）没有做太多的关注。但实际上，现在财富的流动，对于每一个人的资产所产生的影响，超过了财富的创造过程。另外呢，我们也一直十分关注财富的分配机制，所以我们会谈讨论税率、讨论增税减税，但是现在财富的这种流动方式对个人资产的影响也超过了财富的分配因素。
财富的流动的方向，第一个是穷人的财富更多地向富人流动。《21世纪资本论》里面论述的就是这个话题。在全球范围内都出现了这样的一种情况，也就是说资本的马太效应越来越明显，越有钱的人，越能获得更多的社会资源，变得更加有钱。我重点想说的是第二种流动，是地区间的流动。财富从落后地区向发达地区流动、从农村向城市流动、从小城市向大城市流动。从银行的数据，可以看到，越是落后地区、中西部地区的金融机构的存款余额，通过各种方式，流向大城市，流向发达地区，成为这些地方买房的资金。
如果把中国经济改革开放以后分成两个阶段，2008年是个分界点。在此之前，应该说中国的经济整体上的是劳动创造价值，特征非常的明显。在2008年之后呢，发生了一个重大变化，资本的发言权占的比重越来越大。社会的资源的分配更多的依托于资本。这样的一个变化和房价的变化密切相关。
前不久流行一个段子，列举败家的十大行为和兴家的十大行为，兴家十大投资是：在北京买房，在上海买房，在深圳买房，在杭州买房，在广州买房，在厦门买房，在南京买房，在苏州买房，在合肥买房在等等，就是在一些房价上涨非常明显的城市买房。而败家的十大行为是什么呢？卖房创业被列为第一。这绝不是笑话和调侃，而是血淋淋的事实。
过去几年在一线城市进行住房投资的人，其财富状况得到了飞速的增长。这种增长超过了任何一家企业通过生产所能够形成的财富的增长速度。当这样的一个现象出现并且持续发展的时候，中国经济的转型就变得非常的艰难。
部分城市的房地产价格过快上涨的势头能不能遏制呢？能，就是利用房产税。但现在的问题是由于经济正处于下行趋势，房产税如果推出有可能引发房地产价格的大幅度的跌落，有可能带来系统性的金融风险。这个风险是我们所完全不能够承受的。房产税迟迟没有推出来的根本原因就在这儿。当这样的一个预期成为全民共识的时候，那么，毫不犹豫的卖掉工厂，卖掉在三四线城市和一些中西部地区的二线城市的房产，到北京、上海、深圳、杭州、南京等等这样的一些城市，去购买更多的房产，那么就会变成所有的人的第一选择。
很早的时候，人类就试图把我们的声音留存下来。有的人会对着水缸大喊一声，然后把缸盖盖住，看看是否能把声音留在水缸里面。这种实验很多人做了很多次都不成功，直到有人发明的录音机，我们的声音才可以留存下来。
那么对于财富的保存过程正好相反，我们一直可以很好的保存财富，就是黄金。黄金可以把财富留下来，财富的分配和转移也都依靠黄金。但是随着金本位的崩溃，人类的财富保存方式彻底没有了。没有任何一样东西可以妥善的财富保存下来，而现在所有的人都坚信，一线大城市的房产是唯一接近以前黄金的保值手段。
房价高企最直接导致的负面因素就是生活成本的提高。那些来到城市里创业的年轻人可能根本无法承担如此高昂的生活费用，最终选择离开。在这些城市里创业的企业，最终也会因为高成本承受不了而离开。当然，如果按照以往的发展方式，当深圳成本高到连华为都承受不了的时候，那么华为自然会转移到东莞、惠州、中山或者其他什么城市，带动其他地方发展起来。但是现在看来，这种期待，很可能是一厢情愿。资本不再会像大部分发达国家所经历的那样，在本国大城市成本提高之后，向全国范围内的其他城市转移，并最终使全国发展水平处于比较接近的状态下。
但全球化之后，这种发展模式的基本背景已经不在。拉美和东南亚众多曾经一度辉煌的的发展中国家曾经经历的告诉我们。当这些国家大城市的成本上升之后，财富和产能不会向自己国家的内地和中小城市转移，而是向下一个新兴市场和发达国家转移。
由此推断，中国一线城市房价所诱发的财富大转移将成为中国经济成功转型的最大隐患。（欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013）
2016-09-17 點擊關注→ 不能不知道
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首先声明，我无意唱空或者抹黑中国经济，只是认为，有必要更客观地看待中国过去近40年的时间里真正取得的成就、原因和差距。因为我发现，有很多人其实并不了解中国为什么取得成功，以及中国还有哪些不成功。 ——马光远
关于中国经济，
你应该知道的十个真相
作者：马光远 来源：功夫财经
1关于经济增长
中国经济的增长故事一直被视为“奇迹”，但事实上，中国过去40年的增长故事和东亚很多快速增长经济体没有太大的区别，都是依靠投资和出口。把中国放在东亚快速增长经济体中，中国不算最成功的。如果按照人均GDP的增长去衡量，韩国、日本和中国台湾都用了不到30年的时间，就跨越了中等收入陷阱，成为发达经济体。而中国用了近40年的时间，在人均GDP上取得的成就远远落后于韩国、日本等经济体。这是事实。
而且，中国能否跨越中等收入陷阱，仍是一个未知数，中国经济面临的挑战远远大于当年日本、韩国等国家。说中国经济的增长并非是什么奇迹，就是告诉大家，中国人很聪明，只要学习别人成功的经验，就一定也能取得成功，但不要认为中国走了一条和别人不一样的道路。
2关于经济改革
中国改革进入到了深水区，民众对改革能否取得实质性进展充满了焦虑和不安。因为大家深知，中国的前途和命运维系于改革的成败。每一次改革面临困境的时候，经济学家都会鼓吹什么“顶层设计”。其实了解中国改革历史的人都知道，中国的改革绝不是“顶层设计”出来的，而是真正一步一步探索出来的。1978年农村改革，是农民冒着杀头的危险干出来的，中国的乡镇企业，完全就是中国农民创造出来的奇迹。
中国很多成功的改革，都是在实践证明正确之后，领导中国改革的人物很聪明地加以承认。记住，改革从来都是干出来的，不是“设计”出来的。小平的“猫论”为什么伟大，就是小平同志如此伟大的人物，都很清楚，我们没有能力设计什么改革方案，只能顺应历史潮流，顺应民间的首创精神。尊重老百姓，这是过去领导人最伟大的地方，也是中国改革最成功的地方。
3关于民营经济
今年民间投资断崖式下滑，我在多篇文章中说，这是中国经济最大的危险。因为过去近40年，中国经济增长超过60%的贡献来自民营经济。中国经济取得成功的关键是民营经济这个“增量”部分释放出来的生产力，而不是来自存量的国有企业。
过去有一个说法，中国的国有部分占有近70%的资源，但创造的GDP不过30%，而中国的民营企业占有不到30%的资源，创造的GDP却接近70%。你别看全球500强、中国500强，最赚钱的、排名最靠前的基本都是国有企业，但他们对中国经济增长的贡献和他们占有的资源比，的确太少了。一旦中国经济最重要的拉动力民营经济出了问题，中国经济就真的麻烦了。
4关于中国模式
对于中国经济过去取得的成功，有人将之概括为“中国模式”，以区别于过去一些转型国家赖以成功的“华盛顿共识”。有人认为，中国在政治体制改革没有推动的情况下，在市场经济不完善的条件下，经济增长如此成功，是有别于其他国家的一种新的模式。事实上，我从来都不认为存在什么“中国模式”这种东西。
中国经济之所以取得成功，仍然是因为中国推动了市场化的改革，中国经济的一切奇迹都应归功于市场化和开放政策，而不是因为中国真的具有特殊性。如果说真的有奇迹的话，那一定是市场经济的奇迹，在国企主导，垄断遍布各个领域，政府对经济的干预非常多的情况下，市场经济仍然在石头上开花结果。中国未来转型的道路仍然只有一个，就是市场化改革！千万不要把经验总结错了，千万不要以为经济发展有独特的道路。
5关于中国房价
中国房价不是开发商炒高的。自1998年市场化以来，中国房地产行业的发展总体是成功的，解决了超过7亿城镇人口的居住问题，使得中国人均居住面积已经达到了35平以上，基本解决了住的问题。然而，由于中国房地产市场化改革的半拉子特点，特别是土地一级市场的高度垄断和控制，中国土地出现人为的短缺。我在过去的文章中一再强调，中国不缺住房用地，住房用地的短缺完全是人为导致的。土地饥饿营销再加上货币放水，导致了中国房价的快速上涨。
过去十年，中国最成功的财富故事就是关于房地产的。房地产这个行业是中国最奇葩的行业，人人都在痛骂，人人却都加入这个财富的游戏，为了抢房子，祖宗三代结伴去欢天喜地地离婚。这个行业从一开始政府几乎每年给吃药，调控了十多年，吃药吃了十多年，但这个行业仍然取得了巨大的成功和发展。我们很少见到哪一个行业像房地产一样，是不断吃避孕药，却不断地结出财富的果实。房地产行业就像一个很有姿色，但名声不好的女人，政府每年都在严肃的指责她，但私下里又和她不断暗度陈仓。
记住我的那句话：如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国地方政府对房地产的爱。爱得特别深，特别真，不抛弃，不放弃，你若安好，便是晴天！只要这种爱还在，你就不要期待地方政府和这个坏女人真正断绝关系。
6中国人口太多了吗？
人多导致资源紧张是中国经济现实的天大谎言。现代科技和现代经济史告诉我们，资源的紧张绝非因为人口众多，而是因为生产力的落后。过去30多年，中国经济靠低廉劳动力的推动，今天中国经济，特别是制造业面临的困境，根子在于低廉劳动力的丧失。当下中国人口政策面临的最大问题绝非人口太多，生育率太高，而是在人均收入水平仍然处于中等偏下、城镇化远未完成的情况下，人口生育率过低导致人口红利提前终结，和由此带来的老龄化等一系列社会经济问题。
关于中国人口的低生育率，这几年经过社会各界较为充分的讨论，逻辑已经逐渐清晰。无论是官方的人口普查数据，还是专家学者的预测，目前中国的总和生育率不仅大大低于很多发展中国家，更是低于英法等欧洲传统的低生育率的发达国家。中国社会科学院发布的《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》认为，中国目前的总和生育率只有1.4，远低于世代更替水平2.1，已经非常接近国际上公认的1.3的“低生育陷阱”。这种超低生育率，无法完成马克思所讲的基本的人口再生产的任务。
低生育率的结果，是中国劳动力人口转折点的提前到来。根据国家统计局的数字：2012年，中国15-59岁的劳动力年龄人口第一次出现绝对数量的减少。当年绝对减少劳动力人口345万，2014年减少了371万，目前已经是连续三年绝对减少。照这个趋势，即使按最乐观的估计，在2010年到2020年，中国的劳动力人口累计将减少近3000万人。
特别是，随着人们生育习惯的改变，越来越多的80后、90后根本不愿意多生孩子，这意味着未来中国的人口很可能出现断崖式下滑。过去，中国的一些人口学家总是吓唬中国会出现人口爆炸，所以在生育政策上出现了从单独放开二孩到全面放开二孩的变化。实际上，现在全面废除计划生育，鼓励人们生育，已经没有多少人生孩子了。人口问题的确是中国一切经济问题的根源，制造业竞争力的下滑，根子在人口。
7中国会重蹈日本覆辙吗？
关于中国经济的未来，经常听到经济学家警示：中国要避免重蹈日本覆辙。我其实一直认为，中国要是真的重蹈日本覆辙，那是很幸福的。日本在泡沫经济破灭后，经历了所谓的“失去的二十年”，经济陷入停滞。但日本的人均GDP在2012年曾经高达4万多美元，在2015年达到3万2千美元，是中国的3倍。日本产业的国际竞争力远高于中国，日本经济的创新力排在全球第一梯队，日本的中小学教育至少比中国先进半个世纪，日本人均在海外拥有的资产在全球遥遥领先。
由于日本的海外投资战略，在日本人口老龄化的情况下，日本拥有来自全球的净资产收益。如果中国重蹈这样的覆辙，我100个愿意！中国国内对日本经济和日本的竞争力缺乏正确的认识，无论是过去，现在，还是将来，日本仍然是中国最好的老师。如果说中国真的要警惕重蹈日本的覆辙，绝不是什么经济停滞或者房地产泡沫，而是日本的人口覆辙。日本人口的减少，是日本国力发展的最大敌人。
8中国制造真的全球第一吗？
2009年，中国超过美国成为全球第一制造业大国。从大国兴衰和变迁的历史看，一个国家成为全球第一制造业大国，是这个国家成为全球第一经济大国的必要条件。英国超过中国成为第一制造业大国，美国超过英国，都意味着全球经济权杖的转移。然而，和当年的英国、美国比，中国的第一制造业大国更多的是制造业全球漂移、美国等制造业强国把生产外包的结果。
我们所言中国是第一制造业大国，是按照GDP算的，如果按照GNP计算，中国制造业的规模将大大低于美国。道理很简单，iPhone在中国生产，按照GDP算中国制造，但如果按照GNP，则绝大部分的产值应该归美国。大量按照GDP计算的高科技产品，汽车、手机、电脑等，按照GNP将从中国的产值中刨去。所以，争论中国是不是制造业第一大国，不仅仅是产业竞争力、创新能力，甚至在规模上，我们都很难讲，中国真的是第一。
9中国股市为什么不是经济的晴雨表？
忍不住把中国股市列进十大问题。尽管我过去一直强调，中国股市属于文学和艺术的范畴，和经济学没有任何关系。但是，当听到中国证监会最近准备拿股市来扶贫，贫困地区的企业上市不需要排队的时候，再次说明了中国股市的不容易。
很多人总是认为，中国搞得最失败的是两件事：一是足球，一是股市。足球我同意，股市我一万个不同意。中国股市不仅仅不失败，就其承担的历史使命而言，其完成得非常出色！中国股市一开始是为了国企改制，帮助国企融资而诞生的，国有企业从股市圈那么多钱，你认为很失败？大量的企业从股市不断低成本地圈钱，中国股民很少为此闹事，多成功！我经常觉得，中国股民应该入选感动中国人物。每次股灾，他们都把责任揽自己头上，认为是自己过贪，愿赌服输！这次股市又有了新的使命——扶贫！我担心大量没有上市的企业紧急把企业搬到我老家去！
10中国经济会硬着陆吗？
答案很明确：中国经济硬着陆是个伪命题。
中国经济远没有到大周期走下坡路的时候。中国经济过去30多年最大的动力是什么？是改革开放，是人们对金钱和财富观念的改变，是鼓励大家创造财富，鼓励大家爱钱。只要中国不胡折腾，只要中国人爱钱的本色没有改变，只要让中国人心无旁骛地喜欢钱，我从来都不认为中国经济会出大问题。就长周期而言，全球经济中，最有希望、最有想象力、最具潜力的仍然是中国经济。十多亿中国人对金钱的图腾崇拜是经济发展不竭的动力。
来源：中国梦
