尊敬的各位贵宾：会议即将开始，请将您的手机置于振动状态，感谢您的支持!

(表演)

不仅我们的歌舞热烈，而且音乐也很热烈。我不想不仅来自于我们新型城镇化的关注，更来自于各位在今天欢聚在由《中国经营报》来主办的一场高峰论坛上。

欢迎大家光临2014新型城镇化企业社会责任报告的发布以及中国新型城镇化高峰论坛的现场。我是中央电视台财经频道的主持人姚雪松。很高兴能够为大家主持今天的论坛。首先允许我为大家介绍一下光临我们现场的各位贵宾。

国家发改委副秘书长、范恒山先生

住房与城乡建设部政策研究中心主任 秦 虹女士

中国著名战略咨询专家、智纲智库创始人、王志纲 先生

黑龙江大庆市副市长、大庆高新技术开发区工委书记 杨彦彬先生 欢迎

陕西榆林市国土资源局局长姚宏先生 欢迎

中华全国新闻工作者协会书记处书记 祝寿臣先生　欢迎

中国经济报刊协会会长 莫新元先生　掌声欢迎

中共天津市滨海新区委员会宣传部副部长 宋俊生先生　欢迎

中国管理科学研究院副院长兼秘书长 张乃剑 先生

盘古智库理事长、国际金融论坛城镇化研究中心主任 易鹏先生 欢迎您

中国行业行为规范研究会会长、人民法院报原社长 王运声先生 欢迎你

山水文园集团总裁 张晓梅女士 欢迎

利海国际集团执行总裁 汪传虎 先生

帝海集团总裁 李小明先生 欢迎

鹏润地产副总裁 贾建军先生 欢迎您

万达集团总裁助理兼企业文化中心总经理 李海先峰

碧桂园集团总裁助理，战略发展部总经理 罗劲荣先生 欢迎

山水文园集团副总裁 潘峰

帝海集团常务副总裁 郭谦先生

克尔瑞城市事业部总经理 高晓伟先生

中国房地产报总经理、优博集团董事长、中国住交会组委会秘书长单大伟先生 欢迎您!

同时也让我们来欢迎本次会议东道主的相关领导，要介绍给大家：

中国社科院学部委员、中国区域经济学会会长、《中国经营报》社社长金碚(Bei)先生 欢迎

中国经营报社总编辑 李佩钰 女士　欢迎您

中国经营报社副总编辑 韩曦晨先生

中国经营报社编委、区域地产事业部主任 周丽敏女士

欢迎大家!

同时今天参加本次论坛的还有来自区域经济、房地产的研究机构和房地产企业届的代表，以及媒体界的各位同仁。欢迎大家的到来!

下面就开始我们今天下午的议程。

首先让我们用掌声有请：中国社科院学部委员、中国区域经济学会会长、《中国经营报》社社长 金 碚先生致欢迎词。掌声有请!

尊敬的范恒山秘书长、尊敬的各位领导、各位来宾、先生们、女士们：

下午好，首先我代表论坛主办方《中国经营报》社对各位出席此次论坛表示诚挚的欢迎和衷心的感谢。也代表论坛支持单位中国区域经济学会和全国区域发展与产业升级研究联盟对论坛的召开表示热烈地祝贺!

《中国经营报》长期关注中国区域经济发展与产业转型升级，早在数年前就开始报道各地的新型城镇化进程，也率先发现并报道了城镇化过程中发生的问题例如：空城鬼城现象。

近期，党中央、国务院正式印发了《国家新型城镇化规划》并要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行，这是指导全国城镇化健康发展的第一个新型城镇化战略性规划。新型城镇化是中国现代化的必由之路。

为了推动新型城镇化的健康发展，《中国经营报》社希望依托中国社科院、国家发展改革委，中国区域经济学会等机构和相关单位的专家团队，以评价企业在新型城镇化进程中承担社会责任和做出社会贡献的实际表现进行评估，梳理企业在新型城镇化过程中的突出贡献，发现新型城镇化过程中的企业创新经验，张扬他们的先进理念与创新精神，寻求新型城镇化的新动力和新创新。

为此，我们举办了这次高峰论坛。我们计划，论坛每年召开一次。今年我们开始启动了城镇化进程中的企业社会责任和社会贡献评价的项目。专家组将汇报项目设想和预研成果。我们希望各位领导、各位专家学者、各位企业家能够畅所欲言，就新型城镇化和企业社会责任这个话题发表自己的真知灼见。中国经营报将对本次论坛所倡导的社会责任和社会企业精神进行持续的关注。发现更多为新型城镇化做出突出贡献的优秀企业和创新项目。也欢迎更多的企业参与和支持我们的评估项目。谢谢大家!

谢谢!感谢金社长代表主办方将本次论坛的背景和意义做了一个简单的介绍。接下来进入本次论坛的主题演讲的环节。第一位登台演讲的嘉宾，他是一位著名的经济学家，也是一位典型的学者型官员，他在经济领域的很多问题，特别是中国区域经济的发展问题上有独到的见解和深入的研究。让我们掌声有请国家发改委副秘书长范恒山先生。有请!

各位亲爱的来宾，我是研究区域经济的。所以，今天我也借着这个机会再谈一些关于区域经济发展在经济政策方面的感想。要进一步发挥区域政策对经济发展的重大促进作用。我这个发言纯粹是因为区域经济工作者对区域经济发展和经济发展问题的思考，不代表我所在的单位。讲得不对，请大家批评。大家都知道：促进我们经济平稳增长，是当前和未来一个时期我们面临的突出任务。就今年上半年的情况来看，我们的经济运行总体平稳，但是稳中有优。经济发展的一些重要指标，尽管都在我们预计的合理的区间内。但是，相当一部分指标，应该说在中小区域在运行。应该说经济下行的压力比较大，这个事情我们必须高度重视。要采取有利的措施来促进我们的经济平稳增长和机制增效。为什么呢?因为如果我们的经济趋势性地下滑，要恢复正常相当不易，而且经济发展增长的水平，为解决很多经济和社会矛盾还是具有重要的作用。所以，这个问题不解决好，我们还要付出比较大的经济和社会的代价。

我记得上一次我们区域经济联盟成立的时候我讲到：中国经济体制增效的直接的签名(音译)，主要来自于三个方面。一个就是，要更加全面地充分地调动全体劳动者的积极性和创造性，激发我们整个社会的能量。

第二个方面，要更加深入地广泛和彻底地推进对内对外的开放合作，来借力借势来拓展我们的发展空间。

第三个方面，就是要更加重视实施具有针对性地，更加明确的区域政策，这样来促进区域经济发展。

比较而言，对于推动我们的经济稳定增长来说。第三个方面，也就是我说的，要实施针对性更强、区域指向更加明确的区域政策，他所支撑的，所依赖的自身条件相对容易。他不需要做很深刻的体制创新，而前两个方面都需要有深刻的体制机制的创新作为基础，并且区域经济发展又直接影响着区域经济，而区域经济在某种程度上它是国家经济发展的区域体现。所以，他直接跟国家经济发展密切相关。所以，完善我们的区域政策，对促进经济的稳定增长具有更重要的作用。

这些年的实践我们大家都看到，这个效果非常明显。我想跟大家说，为什么区域政策在推进经济发展方面能够起到更大的促进作用，他的原因是什么?我想至少得概括为这么几个方面。

第一个方面，它来自于从实际出发的分类指导。而分类指导对于一个地区本身而言，它是有针对性地解决矛盾和问题，消除地区发展的瓶颈。它是激发自身的比较优势，增强区域发展的核心竞争力。实际上这些道理很通受，所以我就不展开了。一个人只有发挥他的比较优势，才能有竞争力。对于我们相关联的各个地区人员，分类指导，是在合理分工基础上的有序发展，是自然要素的更大范围的优化配置和利用。各地的情况千差万别，如果我们一刀切，要么形成盲目地指导，要么导致低水平的冲突。基于在这个基础上造成恶性竞争。这样它不仅不能促进我们生产力的发展，反过来它会破坏我们生产力的发展。

第一个原因，是因为他从实际出发实施的分类指导。第二个原因是他来自于着力推进重点地区的发展。我们的区域政策不搞一刀切，也不搞胡子眉毛一把抓，而是抓重点。以重点带动全局，以重点平衡全局。在这个方面，一个是我们抓条件较好地区的率先发展。通过这些地方的探索、试验、示范，带动辐射，乃至影响全国的发展。第二，加快贫困地区的加快发展。通过这些地区的加快发展，捕抓我们发展的短板，促进全国经济的平衡协调发展。所以，我们区域政策之所以能产生积极效果的第二个原因，是来自于抓重点地区的发展。第三个是来自于务实的措施和明确的目标导向。我们分类指导的区域政策，他是以区域的实际状况为基础的。所以，体制的措施具有很强的针对性和可操作性，提取的目标明确落实，具有可达性。不是好高骛远的，不是虚无缥渺的。

所以，在有利于在操作措施和目标模式之间保持一致性，不会出现两张皮，也能确保每一个措施在落实的同时产生时效。不可能是可有可无的措施，甚至是有害的措施。这也有利于我们始终坚持我们的行动路线，沿着一个目标前进，不犹豫，不松劲。所以，为什么区域政策我们能够促进经济的稳定增长，我想这是第三个原因。

第四个，是来自于有效发挥中央和地方的两个积极系统。我们的区域政策，体现了国家整体意志和地方合理要求的有机统一。一个方面，它是国家为某一个地区量身打造的。大家知道在1978年来，我们出台了一大批影响国家发展格局的区域规划和政策文件，他是国家为某一个地区量身打造。出发点是围绕促进这个地区的发展，是为这个地方在发展铺路的。所以，他就充分考虑了这个地方的基础、特点和需要。但是，另外一个方面，他又是基于国家整体战略来考量的。所以，他的立足点是国家发展改革的大局，是国家组织制定的，并且通过了层层把关，不存说各行其是的问题。

但是因为这两个方面的有机统一，就使我们把中央和地方的积极性都发挥出来。将不存在说我们的国家政策出不了北京城的问题。地方执行这些区域化政策文件比中央部门还有利，还主动的问题。所以，国家区域规划和政策文件，很巧妙地把整体一直体现到地方的发展设置中。而地方又通过这些文件，把自己的发展上升到国家层面来推动，起到了很好的效果。

所以，我想为什么这些年区域经济发展的那么红火。原因在于我们立即出台了一系列的区域政策，而区域政策之所以能产生时效。我把它归结为四个来自于。所以，在今天的形势面前，中央高度重视促进区域协调发展。明确提出要把培训的区域增长带，作为推动我们发展的战略支撑。所以，我们要按照中央的要求，善于实施区域发展的总体战略。同时，适应新的形势，新的环境，新的任务的要求，完善着创新区域政策，进一步发挥他在推动我们经济发展，稳定我们经济增长方面所起的特殊重要作用。

对于区域政策的完善和创新，我们正在探索之中。最近我有几次跟记者的交流，谈到一些想法。我想今天我再简要地提这么三点。

我在想我们完善和创新区域政策应该在这样几个方面进一步下工夫。通过这样来充分发挥它在当前稳定增长和未来体制增效中发挥更大的作用。我想第一个方面，是提高精准性。就是要更加注重空间优化，重视跨区域的发展，重视跨界结合部的发展，重视依托重点流域，重要通道的经济本区的发展。与此同时，我们还要进一步强化符合条件的重点地区的试验平台的建设。这些平台今天在我们的发展改革中间起到了特别重要的作用。

我们要更加确定对症下药。要深化区情的分析，准确地区域特点，提取更加有效的操作思路和举措。我们要把握市场经济的要求，按照第一导向的规则，探索适宜的平台和机制，来充分发挥各类主体的主观能动性。我们要按照市场经济一般规律来制定政策，推动区域间的合作互动，促进区域间一体化，全国统一市场的形成。

第二个方面，我想是增强联动性，在空间上更加促进东中西协调发展和合作互动。包括推进产业的转移承接、推动区域间的要素流动和优势互补、推动区域间的经济交流和交融。

我们要更加注重促进海陆统筹，优化陆域开发的格局，积极推进海洋经济的发展，探索发展空域经济。

在领域上我们要加强区域政策与产业政策城镇化发展政策的衔接，把促进区域协调发展与解决产能过剩、统筹城乡发展、推进新型的城镇化建设、消除环境污染、抑制生态破坏等等有机结合起来。

最后第三个方面，我们要提升协调性。大家知道，经过这些年的努力，我们成功地扭转了中部和西部远远落后东部增长速度的这么一个格局。但是这不够，我们要适应意义经济实力不断增强、体制改革不断深入，并且我们不断朝建成全面小康社会和现代化国家目标迈进的这么一个特点和要求。提升促进区域协调发展的水平和质量，在进一步缩小地区的增长、收入差距的基础上，我们要通过扎实的措施，促进我们地区间人均GDP、人均财政收入、人均拥有的财富水平以及实现基本公共服务均等化等重要指标和重要方面以以后来取得实质性进展。

我想通过样一些努力，我们的区域政策将不仅给我们国家带来更加协调、更加平衡的区域发展的格局，同时也将支撑着我们国家经济保持平稳增长、保持提质增效，迈上新的水平和台阶，这就是我今天要发言的内容，谢谢大家。

谢谢，感谢范秘书长，如果说范秘书长刚才的主题演讲集中在政策指导方面的话，接下来我们不妨把目光聚焦在市场。接下来即将登场的这位就是在城乡建设研究领域和房地产领域富有丰富的经验，他就是来自住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士让我们掌声有请秦虹教授。

大家下午好，今天会议的主题是新型城镇化企业的社会责任，我们本身也会研究房地产企业的社会责任，我们始终有一个观点，在中国作为房地产企业，你除了履行一般的企业社会责任，比如说照章纳税、提供优质的产品、维护好员工的利益等等，这些所有的企业必须做到的责任之外，很重要的就是必须要有国情意识。

今天我发言的题目就是《新型城镇化以及房地产业的发展》，要关注国情意识，具有国情意识的话，新型城镇化无疑是未来房地产企业必须要关注的一个很重要的国情，因为中国未来的经济发展重大的潜力所在就是新型城镇化的推动。

大家知道新型城镇调控会议已经召开了，关于新型城镇化主要有六大任务。六大任务里面其中有三个任务和房地产企业的发展、和房地产市场的发展都有直接的、密切的关系。

第一个方面，就是以市民化为核心的新型城镇化的人口政策，新型城镇化未来的发展，我们按照××里面所说，我们要解决三个"一亿人的问题"。

一个就是已经在城镇领域务工的一亿人的定居问题。

第二个一亿就是一亿人居住在城市里棚户区和城中村的这些人的住房改善问题。

第三个是要解决中西部地区一亿人就近城镇化的问题。

我想新型城镇化的人口政策，特别是市民化的人口政策，这三个一亿人对于房地产来说、企业来说、市场来说，这是值得关注的。它对于房地产市场或者说房地产的发展会有哪些影响呢，我想涉及到如下三个方面。

第一个方面，就是意味着我们下一步城镇住房的保障工作任务依然艰巨，我们还要持续把它做好，因为新型城镇化或者新定居的这些农民工、外来务工人员，可能有一部分过去他们没有本地户口，他们享受不到城市的排他性的这种公共服务。今后他们定居在城市里面，特别困难的，又无力自主解决住房问题的这部分人，恐怕还需要政府的住房保障来给予覆盖，这是第一个方面。

第二个方面，我们认为我们要高度关注未来随着城镇化的定居落户政策，初次在城市里就业的这一部分出资购房的家庭住房需求。也就是说按照我们的计算，未来到2020年，如果实现城镇人均居住面积35平方米的这样一个目标，其中60%的需求来自于城镇化，而城镇化新增城市人口需求的里面，主要的是初次置业的需求，我们所谓的刚性需求，其次是改善性需求。

60%左右的城镇化进程对于房地产带来的需求，意味着我们未来的住房供给依然要高度关注首次置业的家庭中小户型的需求，特别是在一些房价比较高、上涨想象力比较快的城市，正在积极探索这些共有产权住房。

共有产权住房能解决什么问题呢，其中的核心问题，就是要解决新就业的，或者新进入城市居民的这部分人，他们的住房需求既不需要住房保障来涵盖，又无力购买市场价商品房，他们的居住需求，靠共有产权住房，给他们机会买低价住房，来解决他的第一次居住购买。政府优惠让利的部分，通过共有产权方式体现出来，来解决或者说来防止他其中的牟利问题。

我们从市场层面来说，我们觉得60%左右的新增需求是由于城镇化带来的，那么我们的未来市场供给上也要高度关注新型城镇化的人口政策对于房地产市场来说，所带来的机会，这是第二个方面。

第三个方面，人口政策带来的第三个方面，实际上未来还有很多城市里的旧区、城中村、棚户区改造空间潜力还是比较大的。如果说像北京开过了奥运会，像上海开过了世博会，广州也开过了大型活动。我们说它们在几次举办的大型活动过程中，进行了几轮的城市旧区改造，那么未来还有很多大城市在城市快速扩张过程中，带来很多城中村，或者说在过去历史上遗留下一些老的旧城区，也面临着下一步升级改造这样一个巨大需求。所以我们说我们的人口政策，三个一亿人的问题，对于房地产企业来说是要高度关注的，就是他们对于住房的需求，在这三个方面，这是第一个，人口政策对于房地产业发展市场的影响。

新型城镇化的第二个政策就是以提高土地利用效率为核心的土地政策，土地与房地产的影响特别关注，以土地利用效率为核心，新型城镇化里面提出要提高土地利用效率。那么对于房地产市场来说，意味着什么?我们认为至少意味着以下几个方面值得高度关注。

我们认为未来城市的发展和用地，将改变过去这种新城建设、开发区建设大规模的新区建设发展格局，而主要以土地利用效率为核心，特别是在五百万人口以上的大城市，不再简单地增加一些新增的建设工地，这些大城市如何提高土地利用效率，如何来解决它们未来的土地问题。我们认为按照现在的政府的预计，那么下一步两个办法来解决。

第一个办法，就是要挖潜已有的城市建设用地的潜力，就是要把过去已经是国有土地了，但是土地利用效率比较低的土地，实行再规划。

另外一个，就是大城市不再搞这种新区开发，摊大饼的外延式的、粗放性的土地用地模式，而是要带动周边中小城市的城市群，这种可融性城市发展的格局。那么对于房地产市场意味着什么呢。

我们觉得第一点，意味着未来集约利用土地的这种开发模式是值得推广的，过去浪费的、粗放的这种土地开发模式很难持续。

第二点，我们认为城市里面有低效利用的土地再开发，存在着巨大的空间，是值得企业开发关注的。

第三个，就是对大城市辐射，对大城市带动影响力比较明显的中小城市，在人口政策、落户政策放开，以及受五大城市经济影响和土地城市的扩张、解决土地需求的过程中，面临着一些重大的发展机会，这是第二个方面，以利用土地效率为核心的土地政策。

第三个方面，对于房地产市场影响政策，就是以城市群发展作为主体空间形态的未来城市发展格局这个政策，也就是说我们过去的城镇化也非常快，但是过去的城镇化发展和未来的城镇化发展有何不同呢?一个很大的不同，就是过去的城镇化发展，是每个城市独自的、各自的、分散的发展割据。而未来随着中国城镇化总体水平的提高，随着政策的一些调整，我们下一步怎么城市化呢，是要以城市群作为城市化进程发展主体的空间形态。

这样的话，意味着我们过去独立的、分散的、各自发展的城市化进程将会变为城市群内各个城市协同发展的一种格局，在打造城市群发展的过程中，我们认为对房地产开发是格外重要的。为什么?因为房地产下一步的开发，就一定要关注房地产的需求在哪里，谁最需要住房，只有产业和实际经济发展所支撑的需求，到外面去投资、去开发，这种房地产的投资开发和市场的选择相吻合。

那么在新型城镇化和城镇发展的格局里面，我们在打造城市群，实现城市群内各个城市的城镇化过程中，有一个很重要的因素影响城市群的形成，什么因素呢?就是公共交通网的建设，因为我们要打造城市群，各个城市实现一小时或者半小时的城市圈，要知道城际轨道交通的公交化的实现。

现在国家的高铁又把各个城市群连接起来，我们在想未来随着城市群建设的发展，中国的城市现在有657个，657个城镇在未来当我们两个层级的高速交通网形成的时候，这657个城市将会形成两个层面。

一类城市是在整个国家高速交通网上有交通结点的这些城市。另一类城市是在高速交通网的下面。我们可以大致判断，在高速交通网上的这些城市，未来它们的投资成本更低、投资效率更高，对产业和人口的吸引力会更大。

所以我们在研究未来的需求在哪里，我们的政策对于房地产有什么影响的时候，一定要关注到这样一些政策和引导的市场发展，而市场它主要取决于我们的产业和人口的集聚，这个市场是有真实支撑力的市场。对于未来新型城镇化，对于房地产业的发展是至关重要的，新型城镇化是一个大的战略，那么新型城镇化实现的六大任务里面，其中有三项任务对于房地产未来的开发都是有非常重要的、非常密切的关系。

我们说房地产企业遵循社会责任，要高度关注具有国情意识，国情之一就是要关注未来的新型城镇化，新型城镇化会带来未来房地产业发展新的格局，是开企业在履行社会责任的时候需要高度关注的。

以上就新型城镇化对房地产业发展的影响谈以上方面的观点，仅供参考，谢谢大家。

谢谢秦虹教授，毫无疑问新型城镇化对于我们房地产市场的影响是非常明显的。我们该如何看待在新型城镇化的形势下，目前的市场呢。接下来让我们有请中国著名战略咨询专家、智纲智库创始人王志纲先生为我们做《新型城镇化的市场力》的演讲，掌声有请!

各位嘉宾下午好，人世间大家都在生活，但是我认为分为三种形态，一种叫圈养动物，一种叫放养动物，还有一种叫野生动物，我是一个彻底的野生动物。当然我也当过圈养和放养，原来在基层里里干过。

今天的题目叫"新型城镇化"，我非常庆幸自己有幸赶上这个人类历史上划时代的、激动人心的时刻，几乎参与了这个过程三十年。所以今天从圈养到放养，最终变成野生动物的这么一个观察者的角度，来谈一谈中国新型城镇化。

我的题目叫《新型城镇化之两场统筹》，这个两场是什么场呢，一场是官场，一场是市场。

因为在中国的波澜壮阔的新型城镇化过程当中，要两手都要硬，两者都不能缺乏。大家看一看在今天的中国，整个西方的资本主义国家，可以说城镇化用了七八十年，才基本上尘埃落定。

但是新兴的资本主义国家也用了六七十年，而今天的中国，真正城镇化到现在，也就是十五年到二十年左右，现在城市化率50%左右的话，至少还有十五年到二十年的高速发展时期。所以说如果我们把城市化、城镇化用一个人来比喻的话，我们会发现惊人的相似，一个孩子出生，从婴儿出生一直到三岁牙牙学语的时候，他的成长是非常缓慢的。

这个就像咱们中国几千年来的农业社会，怎么也突破不了10%的城市化率，但是自从共产党建政以后，我们用了三十年的时间，慢慢地实现了现代工业化，这个时候城市化用了三十年的时间，也就是到20%再也上不去了。

但是我们短短的改革开放，特别是九十年代中到现在将近二十年的时间，咱们城市化的发展，我们几乎每年以1%的速度往前走，现在城市化率到50%到60%，在世界上是一道波澜壮阔的景象。这个相当于一个孩子，从三四岁牙牙学语上幼儿园、上小学乃至中学，这个时候中学没有用，到了十三岁，这相当于咱们改革开放前计划经济和工业化初期，怎么也上不去了。

后来改革开放我们用了十年到十五年的发展，通过开放融入了全球工业一体化，通过低成本的方式加入了全球的产业分工，最后从沿海到沿江到了沿边，慢慢诞生了中国初期的工业化过程，这个时候中国开始井喷了。就相当于一个孩子到了十五六岁读完了，但是小学读完了以后，到了高中、大学的时候，也就是我们说的青春期，十五岁到二十五岁的时候，你不想让他长，他也是每天晚上拔尖、每天晚上长个子，疯狂地成长，这叫青春期、青年时期。

而在这十五年，整个中国就像快速成长当中的青春期一样，充满了毛病、充满了抗力、满脸是青春痘，但是满脸是激情，把握不好就是问题少年，把握得好，就有巨大的未来。

那么到了今天，我们新型城镇化的时候，这里有一个很重要的前提，昨天的城镇化是旧的，旧的是矛盾丛生的，我们希望"新的"是要让他成长得更加科学、更加温和、更加有修养、更加绅士。这就相当于一个孩子十八岁到读大学以后必须接受人类历史知识的积累和熏陶，最后成为一个绅士。到了二十三岁读硕士甚至读博士，最后成为有用之才。

所以我们回过头来看，这个新型城镇化相当于一个人的成长过程，前面讲完以后，我就想讲讲两场统筹的问题。

为什么这么讲，我们作为一个战略智库，可以说每年要作上百个个项目，今天来了以后非常幸运，见到很多有名的企业，我从事这个行业二十年，做过上千个项目。

那么今天想利用这个机会回头看看，一些感受,怎么才能够使我们的新型城镇化在科学的道路上真正地做到胸有成竹，走得好、走得稳。

我想讲的第一个前提条件，在这个官场和市场两只手当中，我们会发现一个非常有趣的现象，当官场酝酿更多的时候，就是一味地政府主导这个新型城镇化的时候，其后果将会是灾难性的.大家看一看今天的中国，从镇中心区到云南的城中心区以至于到全中国，普及于几乎所有的中心城整个城市的这些中心区，这些新城、这些CBD。基本上少则几百亿、多则几千亿，很多地方到现在还是鬼城、空城。

有很多地方，包括广州这样发达的地区，一个珠江新城，从打造国际大都市到最后消耗完毕，用了二十五年时间。期间有将近十年左右是空城，况且不说这些中西部的省会城市。这种看起来GDP上市了，但是浪费之极，其效率之低下，对于一个国家、对于一个民族的损害，那是非同一般的，凡是这种项目都是长官意识都是政府用力过多，而市场根本没有根基。因为市场的力量，商人是逐利人，商人是很清醒的，一般的情况下面，他们不见到实际的时候，他们都会等着看政府的笑话。最后政府通过银行和资金，几百亿、几千亿砸出来很漂亮的现代化诚实的时候，其实没有未来。

当然政府耗不起，二十年、三十年以后，也慢慢地衰退只有咱们中国政府能够扛得住这样的风险，这是深刻的教训。

另外还有一条，就是市场的后果政府不作为，这个是市场这只无形的的手两个地方，一个是未来的××那个鬼城，还有一个是海南，基本上是土豪、国企、央企、市场经济在里面大展拳脚，最后的结果，整个城市的泡沫化极其严重，大量的房地产，一个是鄂尔多斯形成了鬼城，一个是海南，大量的宝贵资源商业投资的规划，叫三菜一汤，一道菜，高尔夫球场，两道菜，五星级酒店，三道菜，临海别墅，最后一汤，游泳池或者温泉。

这就是整个海南省的业态，所以说市场化以及商人大展拳脚，造成了严重的结果。综合这些东西，我认为在中国要真正走新型城镇化这条道路，一定要所两场统筹。这里面简单的有三个问题，我记得当年我们做西安的时候，当时还是栗战书是市委书记兼省委副书记，委托我们做西安战略，就是地理战略当是西安和成都，原来是基本上处于同一个水平，成都的人口是西安的三分之一，成都的资金总量占三分一一成都今后可能成为西部中心网。他说西安高科技发展，深入沟通，省长委托我们做好西安的战略，这是一个判断，中国的经济总量，特别是传统经济未来绝不是过剩的，西安不用招标，只要在高新区，在西部，特别是产官学研一体化是有竞争力的。

投入了更多的资源最后得出结论，就是中国有三个首都，北京是政治首都，上海是经济首都，西安是文化首都，也就是说当时的西方在国外讲中国威胁论的时候，其实我们中国是一个和平的国家，中国不是穷困的国家，在历史上比很多国家的富人多，我们有汉唐盛世和丝绸之路，而汉唐盛世和丝绸之路的主办地就是在西安，因此西安称为中国的文化首都。

所以我们给省长一个皇城战略，用西安的故事来说，曲江新区(音)，我们通过规划，通过曲江新区打造，把西安城区的地下面搬到地上面的资源，使得最后西安一下子包括×新区也请我们做了战略，确实西安做得还算不错。

最近据说习总书记下个月要到下个月主持新丝绸之路的战略座谈会，看了西安项目又可以大展拳脚，这是西安的。

历史上还有所谓城镇化，那就是丽江，我们在座的很多人都去过丽江，现在去丽江总有这种感受，今天到了丽江，什么所谓的巴离岛根本不去了，几乎都是在休闲度假的抢滩丽江，甚至把丽江推出××新产品。那么为什么会在丽江，其实四年前我们给丽江×战略定位，当时整个丽江有两个城镇化。

一个是所谓的跑步前进，要中央批一个项目，而丽江项目，丽江的书记和市长就告诉我，完全拿去以后，我们丽江怎么办，后来就告诉他一句话，要相信市场的力量。跑步前进但是如果市场跟不上，最有文化沉淀的是丽江，开发最早的是丽江有大山有体验、度假、休闲，把丽江真正做成一个度假休闲中心，丽江的产业不用担心了，而且水平上升，把这些全部砍掉了，生态不会在这里破坏了，就凭这个产业支撑起这个小镇的顺利发展。

丽江的书记接受了我们的战略，最后我们当顾问当了十年，现在丽江已经实现了当初的承诺，成了整个云南、整个中国西部最宜人，而且靠旅游度假休闲就支撑起这个地方的发展，而且有效地保护生态的地方，这个例子就在眼前。

当然还有一个项目，最近中央主导一个新经济一体化，其实早在十年前，我们就非常有幸地介入到廊坊的发展战略，在做廊坊发展战略的时候，在做廊坊发展战略的时候，廊坊当时的书记就问我们廊坊怎么办，我们给廊坊制定了一个休闲度假商务区，去分担北京的休闲度假需求，廊坊的战略，按照大北京的一个休闲度假商务区来打造，经过十年发展，现在廊坊已经获得了成功，而且也沉淀了一批企业，还有丽江也培养了一大批企业。

讲完这些故事以后，一个好的领导，一定要善于和两场统筹，官场和市场，官场的力量固然很重要，但是一定要尊重市场，只有这两者把握好，才能走得更好、走得更远，做完这些事以后，我跟这些相关的领导交流以后，大家给出三个判断，就是在新型城镇化方面，应该注意三个原则。

第一个，做任何区域规划和战略的时候，一定要有一个四划的原则。

第二个观点，做什么事情一定要注意内容为王，它是平台很重要，内容更重要，未来要打造新型城镇化，尽管它已经实现了调整，其实今天的中国不是平台的问题，而是内容的问题，特别是四万亿出来以后，产生了成千上万个四万亿规模，好的企业没有十年八年来思考是做不好的，我相信做好企至少需要五到十年，把内容做好，它才能真正的提质增效，创造市场，谢谢大家。

谢谢，在我们新型城镇化发展的今天，我们的市场上的确需要我们的企业更加明晰地制定自己的发展策略。那么当前的市场上来讲，我们需要怎样的具有社会责任感的企业呢。接下来我们就这一主题进行探讨，下面的嘉宾不仅仅是我们的东道主，同时也有很多的身份，比方说中国社科院学部委员、博士生导师、中国区域经济学会会长，他即将给我们分享的题目是《新型城镇化需要承担社会责任的企业》，让我们有请金碚先生，有请。

今天我在这里跟大家交流一个问题，就是我们这个论坛的主题，就是市场的力量。在新型城镇化的过程中间，怎么样发挥市场的力量。

在市场中间最重要的一个主体是企业，那么通过企业在市场中间的竞争，它能够实现社会的进步。问题是城镇化过程，它是人类历史上一个社会性非常强的一个人类的行为。什么叫社会性很强呢，就是我们说市场发挥作用的时候，社会经济学都是研究在各自产业圈利益的范围之内，来计算我们的成本和收益。

这个话是什么意思呢?就是说我们的生产、我们的交换是假定和其他人无关的，尽管在经济学方面我们承认存在着所谓的外部性，实际上在现实中间，很少有什么生产中，交易社会和别人无关，仅仅是和当事者相关。

但是我们做经济学是基于这样一个假定，就是说如果我们不考虑外部性，只要通过市场的这样一个机制，就可以使得企业在追求自己利益的时候，会实现社会利益的最大化。通俗的讲叫做人人为自己、上帝为大家。

什么叫人人为自己呢?就是每一个企业、每一个人都以追求自己自身利益的最大化作为你的行为目标，只要每个人都这样做，那么市场经济的传统理论或者说相信市场的力量这只看不见的手，就能使得人人在为自己努力的时候，最后对社会最有利。那么经济学当中讲，我们两个人进行的交易过程当中，不管是什么产品，我们只要达到一个价格，这个价格只要市场当中有效进行的。那么市场通过这只看不见的手，就可以实现叫做一般情况。就是整个社会能福利利益最大化。

在这种情况下，我们就叫做最经典的市场逻辑，在这样一个最经典的市场逻辑里面，企业是什么呢?企业就是追求自身利益最大化的这么样一个主体，这样的企业我们叫做古典企业或者我们叫做经济人企业，你只要考虑自己的利益，你一定可以实现社会利益最大化。这样的理论对吗?很大的程度上是对的，但是它的对是有很多很多的假设前提，它有一个假设前提我刚刚讲的，就是你假定你的行为不影响别人。

但是很可惜，我们企业的生产活动是影响别人的，特别是在城镇化过程中间，我刚才讲城镇化是人类历史上面高度社会性的人类现象，什么叫高度社会性?就是人聚集在一块，集聚以后，你发生的每一样事情，你做的每一样事情，其实你都影响到别人，就是你的利益超过了你的产权边界。

在这个时候，就提出了另外一个企业逻辑和市场逻辑，就是说企业除了要做一个经济人，你除了要追求利润最大化之外，你还要承担社会责任。那么按照古典企业的理论，什么叫社会责任，企业只有两个社会责任，第一个社会责任，就是我生产最好的产品，以最高的效率生产最好的产品，以最低的价格卖给最多的人，这就是我的社会责任。

第二个社会责任是什么呢?就是交税，我赚了钱了，我把税交给国家了，就是这两个东西是我企业的社会责任，除此之外企业没有其他社会责任，如果你还叫企业有其他社会责任，那就是破坏市场经济的逻辑，这个理论在现实当中，实际上具有高度的外部性和社会性的，你不能影响别人，不能不顾别人。所以第一个逻辑我刚刚讲的，企业叫做人人为自己、上帝为大家，就变成什么呢?就是说人人为自己，但是你也要顾大家，你不能只顾自己、不顾大家，那么这就叫做社会责任。

这样的企业理论叫做公民企业，企业不仅仅是一个经济人，而且也是一个社会中间的公民，所以叫做企业公民或者叫做公民企业，这是第二种企业理论。但是这样一个理论有没有它的局限性呢?有，就是说企业赚了很多的钱，然后我同事又要承担社会责任，那么会产生两个问题。

第一个问题是我承担了社会责任以后，会不会影响到我自己的竞争力，就像我们以前国有企业一样，承担了很多社会责任，如果承担了很多社会责任，就变成了社会的负担，让自己的企业没有竞争力，这是一个有可能产生的问题。

有可能产生的第二个问题，就是说企业存在的很多社会责任，比如说捐助了某个学校，你捐助了很多弱势群体，你给慈善组织捐了很多钱。那么我的一个问题，就是说你捐的这些钱，做的这些慈善事业，你做的这些好事，真正的是实现了资源有效配置吗，就是说这个钱你捐给了别人，别人是把这个钱很有效地来使用了吗?没有办法保证。

假设有一种疾病，这种疾病，有十万个人得了这种疾病，我要给你捐助，去救助得这个病的人，但是你的力量只是能够救助这十个人，你在这十万个人里面怎么能够找到这十个人，刚好这十个人是最值得你救助的呢，理论上说你的资源做了最有效的配置吗，第一种企业是把财富交给国家，然后国家来配置资源。但是不管怎么说，第二种企业理论是有道理的，它看到了企业在它的行为过程中间，它影响了别人、影响了社会，如果你不顾社会、不顾别人，这个企业在公民社会里面不能够很好地生存。

这样一种情况在世界范围内，现在成为一个很时髦的印象，说我要做负责任的社会企业，那么第一个你是古典企业，那么你成为优秀的企业，但是你成为不了伟大的企业，只有承担社会责任的企业，才能够成为伟大的企业。但是我前面讲过，你要成为有社会责任的企业，你还有两个很大的局限和逻辑上面的两个缺陷。

所以世界上出现了第三种企业，叫做社会企业，大家记住，第一种企业的逻辑是说人人为自己、上帝为大家。第二种企业是说人人为自己，也要顾大家。第三种企业的理论是说我主观为大家，但是客观上我也为自己。什么意思呢，就是说我这个企业行为已经不仅仅是为了主观目标上为自己，我是为了解决社会的一个问题，解决一个社会的公益性的问题，比如说在城镇化过程中间，有很多这样的事情。

比如我正在打造美丽的城市，但是我是要使用有效的企业的办法，来实现社会的目标。这样的企业我们叫做社会企业，这个社会企业里面有两个最典型的代表，一个是比尔盖茨，当他在做微软的时候，他可以是一个企业，富有社会责任的企业，毕竟主观目的还是企业利润最大化，现在企业要让别人去做，我要做一个盖茨基金会，这个基金会的目标是公益的，但是它的方式是创新的，为什么要企业家来做这个公益的目标呢，这个就是说如果我做公益的人、做社会责任的人，如果他不能够有效地来管理这个资金、这个项目，他可能心是好的，但是效率是低下的，这是我们很多慈善组织的问题，你的心是好的，但是你的效率是低下的。

但是社会企业的逻辑是说我心是好的，效率也是高的。第二个例子就是金融的例子，得诺贝尔和平奖的孟加拉的尤努斯，他办穷人银行，他是很典型的社会企业家，逻辑是说我的目标是公益的，是为大家的，但是为大家，我去用一个高度创新的方式，我不是简单的去施舍，我不是简单的做好事，我是用有效的市场机制来实现社会公益目标，这样的企业叫做社会企业。

当然想一想在我们现实中间，这三类企业都应该是什么样的，也就是说在现实中间，哪类企业应该是在怎么样的场合发挥它的功能，应该客观地说，在我们现实中间，第一类企业是古典企业，应该说还是为数最多的，这样的企业只能做到优秀企业。

第二类企业很不容易，第二类企业我们叫公民企业，也就是说你不仅要做到自己的业绩很好，而且你要有能力、有实力来承担社会责任，而承担社会责任的过程当中，很可能是要你做出更大的负担，我是一种付出。第三种企业叫做社会企业，做这样的企业更加难，这种企业它的目标就是社会的，就是公益，但是它又要用创新的方式来实现它的公益性目标，这个可能是全世界最优秀的企业、最卓越的企业家才能做的一件事情。

世界首富之一巴菲特他挣了很多钱，他想做公益，但是他说我自己做不了，我没那个能耐，但是我看好了比尔盖茨，我把我的钱给了比尔盖茨基金会，你去做社会企业家，我作为他的财神爷，捐给他们以后，他们可以很有效地使用这些资金。所以我们在城镇化的过程中间，大家可以想象，城镇化的过程不仅仅是一个简单的经济发展问题，它是一个经济和社会问题高度结合在一起的。在这个中间简单地依靠古典企业的逻辑，企业为了赚钱，只要高效率地赚到了钱，通过市场这只看不见的手，获得社会福利的最大化，这个在逻辑上似乎成立，但是在现实中间，特别是在城镇化的过程中间，这个逻辑在现实上是不成立的。

刚刚王志纲先生讲到两个，一个是市场，一个是官场，其实我从企业的角度来讲，企业应该有这么三类。所以在中国现在的发展过程中间，我们不乏第一类企业也做得很优秀，那么我们在更多的提倡第二类企业，承担社会责任的公民企业，但是我们特别在城镇化的过程中间来发现非常具有创造力、具有创意，又有社会目标的这种作为自己企业行为的实现方向，这样的企业是社会企业，中国的市场经济只有三十多年的历史，我们的企业在迅速成长，但是从一些发达国家、成熟国家来看，这三类企业现在都有很好的表现。所以中国区域经济学会，以及全国区域发展产业升级研究联盟顺应这么样一个研究项目，就是希望在中国从现在开始，我们来研究、发现、评估、宣扬在城镇化过程中间，这三类不同的企业，它们是怎么样能够体现它的社会责任，它是怎么样做出社会贡献，在这里除了我作为学者发言之外，也作为这个项目成员之一，希望大家带更多的企业来参与这样一个项目，这个项目也是社会责任的项目，希望通过这样一个项目来告诉世界、告诉全国，哪些企业在城镇化的过程中间，它们以什么样的创新思维，在承担着社会责任，而且做出了卓越的社会贡献。

客观地说，在城镇化发展的过程中间，通过我刚刚讲的发言大家也可以看到都不容易，真正要实现企业社会责任，对于企业来讲是一件不容易的事情，所以我们希望发掘培养更多优秀、伟大、卓越的企业，谢谢大家。

谢谢，感谢金碚社长，毫无疑问我们的新型城镇化对于我们的企业也提出了更高的要求。接下来我们将对于新型城镇化的路径选择进行探讨，有请盘古智库理事长、盘古质库学术委员会委员、国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏先生做主题演讲，掌声有请!

大家下午好，这个时候是大家最想睡觉的时候，因为刚才我在下面打了几个哈欠，因为到这个时候属于夏天比较困的时候。实际上中国的新型城镇性规划发展了有几个月，我们应该说去年城镇化最高潮的时候是在去年，因为严格地讲现代是城镇化的退潮，为什么会出现这个局面呢?也就像今天下午一样，到了下午大家容易困，困的时候容易有忧，因为最近我在全国跑了很多地方，因为现在来讲城镇化的路径意义不大，现在前段时间我们总书记明确要求，到每个部位去讲课，讲课的目的是要推动深化改革的推行，讲的概念只有四个字案例和落地，因为三中全会过去已经多少年了，我相信有些东西，你看三中全会有更多人落地了的案例，同样对于新型城镇化里边争争吵吵搞了两三年，现在规划出台了以后，我们最需要的和最近提振的就是案例落地了，案例和落地中间，关于落地的思考中间，我有一个问题，就像今天的这个主题一样，讲的很有价值，要寻找市场的力量，因为当前虽然是它的困值，前一些年的城镇化在做顶层设计，严格的意义上来讲，顶层设计可能是这么干活，当然顶层设计干完以后，市场的主体接不上，为什么?就因为中间有政府在作为，所以前一段时间，总体拍桌子说，我们要抓落实，要督促它，要站一点，你看看，站的高才看的远，那个虽然理解当前中国的现实，这个站的不高，要想爬的远难度就比较大，结果看的有限，那在这种情况下我们看，当然中国的新型城镇化往前走的时候，落实中间有一个重的一个力量，就是政府，尤其是政府的官员，政府的官员现在有两个原因，一个八项规定管的太严，第二个是抓人太多，现在形势不再考虑什么开拓前进，而是在考虑怎么平安度过，那么在这种情况下，他的动力从哪里来?所以我们要讲，在这个时候，中央当前发布的这种群众路线是对的，必须这么走，我这么走啊，我们民心不会得到更多的支持，我们党中央国务院做了三点要求，要求做，但是做的中间要怎么把目标和现实中间怎么拆出来，那么就有一股力量，就是市场的力量，反过来讲，政府要做的事情就是要简政放权，让市场主体来决定城镇化怎么走、怎么做，所以这就是一个基本的路径。我今天给大家发表据个观点，一个观点我们最近做了一个课题，做了一个课题，就是做了信息化与城镇化所关联的影响。因为都知道我们现在更多的思考，是用以前的工业化城镇化来推动这个城镇化的过程，我记得前几年去四川的时候，当时提的概念就说，工业化和城镇化两化.但现在明确一下工业化有点大于城镇化了，因为最近合肥的经济总量增长是4.1%，我们黑龙江是全国增长最低的2.9%。一个很重要的原因是，工业产能过剩，直接导致了我们以前规划中的产业和城镇化产能过多的这个游戏玩不下去。所以当前为什么说会出现很多空城和鬼城，一个方面是市场在做力量，第二个方面是我们经济的发展没有新动力，因为我们在做钢铁、在做汽车，基本上你要什么、造什么，就剩什么，剩什么就亏什么。现在讲产业和城市互动没有意义，所以讲有可持续发展的产业，跟城镇互动才有意义，那么我们通过新型城镇化的影响，我们最近做了四个子课题。第一个课题我们已经发布了，我们和阿里巴巴一起，和副总裁我们一起发布了，就是说电子商务对城镇化的影响。

那我们通过电子商务的影响以后，我们研究了以后，因为阿里巴巴以前说，电子商务的发展，会促进逆城镇化，会有小城镇，有利于农村的发展，但是我们通过研究结果显示，当电子商务的发展，北京、上海、广州、深圳这些大城市也有机会，原因是比较多的，不展开讲了，提两到三个观点拿出来说。

第一个，电子商务全产业链，这是服务业。服务业最核心的就是两点，人才与人口。那么北京、上海的人才和人口比一个县城有很多。

第二个，我们电子商务发展的结构已经到地区政府，已经到县里面去了，因为去年我们在淘宝平台中间，卖了这个将近两万亿的中间，农产品只卖了200个亿，200个亿怎么能支撑我们大量的县城的经济发展呢，占的比重1%左右，你靠1%的经济增长，能支撑小城镇的发展吗?能支撑县域的经济发展吗?

第三个，你可以假如说讲，用现在的话讲，C2C，当未来支撑的B2C，B2C是要有组织的，进行组织的，越到大城市，它发展的越好。我们目前同样的研究得出的结论就是，远程教育和远程医疗这种技术的推进，会有利于推进公共服务的政治化，但是要进一步的去往大城市去集中，得出的结论就是当前中国城镇化的路径在走，在新技术的引擎下，经济的引擎下，会进一步向大城市走。大城市走的原因，新经济和新技术之所以占领的原因，核心原因是背靠着这种市场的力量。

今天中午，我和一个老总在吃饭，还和一个部长在吃饭，聊了个观点，他们很有讲了一句话，互联网经济表面看起来中国人很风光，背后的赚钱不如日本人和美国人，阿里巴巴上市，马云变成了900亿的富豪。你知道雅虎变成了多少亿的富豪吗?中国的互联网经济基本上被美国人和日本人占最大的利益，但是为什么央企不能出头，因为央企的老总他不敢出头，他要对这个投资负责。有央企或者是纯粹市场的思维，不是有风险的思维，而是政治思维、行政思维，是一个要对上面交待的思维，那我们在这种情况下，我们没有看上庞大的央企去投资一个新经济。而这背后的原因就是，当央企越来越少，我们民营资本越来越多，我们市场力量主体越来越发展，也就意味着我们新经济会越成熟，越快地得到发展，而只有新经济的发展，中国城镇化才有可能实现可持续发展。要不然都留下了我们的空城和鬼城。因为产业支撑，所以这个背后可以说，我们要从市场这个角度的路径去选。

第三个方面，就是我们最近谈的最热门的这个经济一体化，因为我对经济一体化也做了很多思考，那背后的原因，我有个观点。这个一体化大家说要成立，作为家庭的成员，说天津某一个人到经济一体化办公室来搞复职，人家就说，这个级别低了，但是请问一下就是总书记做一体化的时候，做一体化的小组长，做办公室主任，能够推动经济一体化吗?也推不动，因为经济一体化中间存在的问题，就是因为市场力量不充分。长三角、珠三角的情况之所以比我们这个经济一体化程度要好，这个原因的背后有市场的力量，所以还是希望我们都知道，新型城镇化中间最核心的支点以城市群众作为主体形态，所以我扮演经济一体化这个第三级，是城镇级很重要的表现形态，那我们在这种情况下，如果我们不相信市场的力量，而用行政的力量去做，请问一下，能把这个地方做好吗?我个人认为经济一体化这个办公室主任的级别越高，越做不好经济一体化，因为北京的这种自私自利，北京的这种资源，吃的太饱了。就因为行政在配置资源，而不是市场在配置资源，如果市场在配置资源的话，自然而然北京不会出现这种情况了。

举个例子，最近北京市规划局传言说，不会把地铁修到河北去。这句话昨天北京市规划委辟谣了，但是有个角度，坦率地说北京真有一点动力把地铁修到香河，修了过去，因为一个方面关于拉动北京市土地的价格，第二个是北京市修的话还要出钱。但是如果北京、天津、河北成立了投融资的平台之后，让北京控股，让河北控股，让天津控股，成立了一个股份有限公司，通过公司化的行为，相信一定可以找到经济一体化，这个城市群体的建设中间。大家可能通过市场谈话方式来找，比如说北京说你占60%，河北占20%，天津占20%，这个公司就可以谈得成，而如果是政府与政府之间没有办法谈，也谈不了。所以我总结一个观点就是，新型城镇化路径的选择，先要落地，要想实现四化同路、以人为本、科学布局、全球文化的这么一个目标，那么关键的一点就是把政府更多地移开这个市场，这个空间更远一点，要让市场发挥决定性的作用，而有了决定性的空间，一定可以推动中国的新型城镇化和质量的提升。而在座的各位，一定顺应这个潮流，适应市场的力量。那也意味着就说你钱多了难受，也可以做一点社会责任的贡献，所以在座的各位，在新型城镇化的中间，明确路径，明确知道市场的力量，相信未来谁相信市场，谁就会成为这个市场的主宰力量。谢谢大家!

谢谢易鹏先生，也感谢刚刚做主题演讲的几位嘉宾，让我们再次用热烈的掌声感谢他们对于新型城镇化的思考和见解，谢谢大家。

接下来我们将邀请大家共同跟我们见证我们2014新型城镇化企业社会责任报告的发布揭幕仪式，让我们邀请各位嘉宾跟我们共同等台来为企业社会责任报告发布来进行揭幕，有请：

中国社科院学部委员、中国区域经济学会理事长、《中国经营报》社社长金　　碚先生;

《中国经营报》总编辑李佩钰(音译)女士;

万达集团文化活动部总经理 李海峰先生;

碧桂园集团总裁助理、战略发展部总经理罗基荣(音译)先生

山水文园集团副总裁攀峰先生

来，有请几位嘉宾共同登台为我们揭晓2014年新型城镇化企业社会责任报告，有请各位嘉宾登台。

好，请几位嘉宾做好准备，把手放在我们企业的最新的企业社会责任报告的红布上。

对，伸出手，好，让我们全场一起倒计时，五个数好不好，五四三二一，揭幕!

谢谢，谢谢各位嘉宾，上前一步，这是我们最新的2014年新型城镇化企业社会责任报告合影留念。

谢谢，用我们的掌声再次祝福我们最新的企业社会责任报告的公布，谢谢，感谢各位嘉宾，我们2014新型城镇化企业社会责任报告，是由中国区域经济学会、全国区域发展和产业升级研究联盟组织专家来进行撰写的，那这个报告当中，究竟包含了哪些内容?接下来的时间，我们再跟大家分享，有请中国社科院工业经济研究所副研究员，全国区域发展和产业升级研究联盟研究部主任陈晓东先生，对最新的报告进行解读。掌声有请!

各位尊敬的嘉宾、各位同仁、各位朋友下午好!刚才易鹏先生在这个当中呢，做了点评，请大家注意这个报告内容，我给大家发布一下。

刚才这个易鹏先生所说的市场的力量，说长三角、珠三角、京津冀一代，我也稍微进行一个个人的提示吧，今天春天我去长三角转了一圈，应该说是长三角这个非常发达的地区，它的市场是非常强大的，可是江苏和上海之间是一路之隔，江苏这边林荫大道，仅仅隔了四步十步，甚至是二十步，咱们就说一百步吧，那林荫小道仅有自行车才能过，所以我干脆没想着过，为什么?道理很简单，这里并不是我们今天讨论的主题，我相信我们许多仁者见仁、智者见智这个问题，那么今天我要跟大家说的是有关城镇化过程当中企业社会贡献的这个评估报告，有人调侃了这么一句话，进入二十一世纪以来，有两件大事可以关注，一件就是美国的经济体，另外一件就是中国的城镇化，应该说我们中国的房地产行业，这样的发展得益于我们国家的这个城镇化进程，而房地产又是城镇化的载体，应该说两种是相得益彰的，城镇化进程给房地产的行业带来了希望，同时也给房地产企业带来了问题和挑战，十几年呢，房地产市场化应该说为我们国家作出了巨大的贡献，不管是从百姓的居住、城市的面貌和产业的发展，已经从产业的年度来看，房地产是作出的贡献是巨大的，但是现在整个环境的变化，又给予了社会企业新的内涵，又赋予了新的内涵，应该说我国经过了市场化和工业化的进程，进入工业化的攻坚阶段以后，那么这一时期，经济发展与社会的进步，已经生态环境之间的矛盾更加突出了，信息化、全球化使得企业之间的协作联系，包括风险的传导也更加迅猛了，如果业内存在有个别不良的企业，那么这个东西，那就整个行业就陷入了危机，也就是很快的事情。再一个整个国际组织当中，包括政府以及跨国公司都非常重视，2000年计划，国际标准组织2004年也制定了社会责任感的标准，那么甚至有一些欧盟的国家，设立了社会责任组织，应该说这些都推动了企业的社会责任，那经过十多年的发展之后，房地产企业站在了市场中，那么如何再进一步的在新型城镇化过程当中，使得自己在市场的竞争、社会的责任以及环境的改善上发挥更重要的作用，那么很多企业在此已经迈出了新的步伐，那么作出了很多的社会责任，我们做这些事儿呢，社会责任的评估，就是鼓励中国的房地产企业承担更多的社会责任，作出更大的社会贡献。那么下面我给大家介绍一下房地产企业社会责任的评估的相关的一些内容。

那么首先建立了评估的模型，建立了以责任管理的中心，社会、市场、责任为基石的市场责任、社会责任和环境责任为一体的理论模型。接下来我们要如何挑选评估专家，这是一个非常的问题，挑选的标准有这么几个：第一他们在业内长期从事房地产行业和区域经济的研究的，那么在业内享有很多的知名度的，并且是客观公正的，这一点最为关键，然后他们来自于国家发改委、中国社科院、中国人民大学和大型国有企业等相关的单位，那么这次我们采取的这个程序有这么几个，首先我们通过传统媒体和广播媒体，进行广而告之，那么企业根据自己的实际情况，愿意来的，那我们非常欢迎你，报出了材料之后，媒体根据事实情况进行充分的筛选，包括有一些企业提供的一些材料，我们还请记者进行了实际的核实和调查，那么通过专家组客观公正地评审，以至于我们现在进行谈话，大概就是这个，通过了的担任。评估的范围，我们这一次社会学院评估，那么它的初始目标涉及到评企业，进行今年刚刚提到，为了了解房地产企业，对这个项目的理解和支持，那么从今年从企业所做社会贡献的几个项目开始，明年我们以今年为基础，在更大的范围内，更全面的评估房地产的企业的社会责任和社会贡献，那么有了这个经验，在这一次的评估当中，我们花了很多的时间，花了精力，请了很多的专家，和方方面面的有关人员，那么有几点需要说明的是，我们这一次的这个评估和社会责任报告，始终聚焦于新型城镇化过程当中，房地产企业社会责任与社会贡献，鼓励房地产企业承担更多的社会贡献和作出更大的社会责任，作出更大的社会贡献为出发点。那么从今年报告当中的情况，评审的材料来看，房地产企业应该说对这个社会承担非常重视，也作出了一些成绩，也希望得到社会各界的认可，报名非常的踊跃，直到我们专家评审结束了，还不断企业希望加入，那么只能被我们婉言告之明年再来。那么从这个评审的情况来看，很多企业它对社会责任的理解，就像刚才我们这个一些说法，还停留在更多的古典的阶段，也就是说建设很好质量的房子，那么应该说这个都是非常好的事儿，我们也非常鼓励，社会也非常鼓励，但是从长远来看有一点，就是我们刚才有提示了，就是捐款这个一定要慎重，不是说捐款不好，而是说捐款并一定是最好的贡献社会责任的方式，不论是我们国企还是私营，那么这个钱出了以后，如何才能够把握它的流向，如果关注到这个钱用到刀刃儿上，这也是最关键的，而且对于企业来说，真正的捐款企业来说，那么如果把它这个社会责任的行为长期地可能持续下去，这个是非常关键的。那么我们还发现，咱们国家企业责任的社会形势是积极和多元化的，对于一些房地产企业所提供材料的核实评审这个过程当中，我们也发现了很多的这方面的企业，积极性很高，但是他们在社会责任方面所做的行动和结果，还有待于进一步的努力，对于这一次的企业，我要说以前作出的成绩和贡献，是对你们作出的社会责任的肯定，那么对于没有入选的企业来说，在承担更多的社会责任，作出更大的社会贡献之后，机会的大门是永远敞开的，同时我也借这次会议的机会，代表全国区域发展和产业研究联盟，请各位嘉宾、企业代表对我们项目的进一步研究，提出意见和建议，以免我们把这个具有社会责任的项目做的更好，希望明年有更多的企业加入到我们的评估项目当中，一起把我国房地产企业的社会责任做得更好，社会贡献做得更大，一起来促进我国房地产行业的平稳、健康发展。那么最终的结果，我们设立两个奖项，一个叫新型城镇化企业创新项目，一个叫新型城镇化企业社会贡献奖，有哪些获得呢?我们在众多自愿报名的企业当中，挑选了一些，那么应该说是挑选了很好的企业，做社会责任做的相当不错的，至少在报名材料当中是做的相当不错的。那么他们为什么获奖呢?这个也有两个概念，先留个悬念，等一会儿由这个主持来给大家宣布。

那么最后我代表这个全国区域发展和产业升级联盟向获奖企业表示热烈的祝贺，希望他们不断地努力，承担更大的社会责任，作出更大的社会贡献，谢谢大家!

感谢，感谢陈晓东先生对我们做的精彩的解读，那究竟有那些企业获奖呢?我们还是在此留一个悬念。接下来我们将会讨论一下，我们的新型城镇化跟企业社会责任之间的关系，我们将进行一个讨论环节，我们这一轮的环节，将把话筒交给本轮环节的主持人《中国经营报》的编委、区域地产事业部主任周丽敏女士，让我们首先把周主编周主任请到台来，掌声有请。

好，谢谢雪松，谢谢主持人。　　

下午可能大家都比较有一点困了，但是请大家持续关注我们的会议，非常的荣幸，能与我们各位企业界的代表，以及我们的专家和官员共语新型城镇化这个话题。在过去的两年中，中国在新型城镇化这个领域，我们做了大量的有影响力的报告和持续的关注。那么在党的十八大召开以后呢，新型城镇化被提到前所未有的政治高度，同时呢，它也涉及社会改革的方方面面。今天就是说这个我们《中国经营报》在新型城镇化这个领域，我们的报道方针一直是坚持尊重市场的规律，按照这个市场的规律去做相关的传播报道，相当于我们为市场代言，为我们真正推动新型城镇化建设的企业呼吁。下面呢，让我们有请我们参与圆桌对话嘉宾的代表山水文园集团总裁张晓梅，有请。我们有请帝海集团执行总裁汪传 虎先生，有请克而瑞城市运营部总经理高晓伟，有请鹏润地产副总裁贾建军，还有我们王志纲工作室创始人王志纲先生，有请。

我们有请滨海集团副总裁兼太原帝海兴盛置业有限公司董事长边国爱先生有请。

谢谢我们各位嘉宾，聚焦我们这次的主题，市场的力量我们刚才也谈了，中国经贸在新型城镇化这个领域，我们一直尊重市场的规律，为我们一线真正推动新型城镇化建设的企业代表呼一呼。比如说在今年全国两会期间，《中国经报》拿出了八个版面，全国报道了我们的主题也是市场力量，我们深入的去挖掘，我们这些一线的房地产在新型城镇化过程之中，所做的一些贡献和推动。实际上他是在国家没有提出新型城镇化规划之前，一直在践行这样的，比如说就业，现在我们不是简单的住宅，很多房地产企业已经转型为城市的运营商。比如说地产加产业，文旅加地产，等等。提升当地的区域经济价值，以及拉动就业上还是做出了很大的贡献。

我们今天在座的各位嘉宾，实际上是这个领域，还是他们应该说也有更深刻更务实的一些见解。下面我们有请王志纲先生，您在新型城镇化建设工程之中，您认为我们的市场这块怎么和政府有机的去结合，我们的企业应该如何积极地参与新型城镇化建设。有请!

刚才讲到的房地产文化，技术新型城镇化离不开房地产老板，这个就相当于一期两边，一个铜板的两边是分不开的，一个文化的两边。所以要房地产当中，我在房地产事业三十年了，我最深刻的感受，第一句话城镇化过程在中国，其实是个自然而然的过程，但是现在是欧美的了。第二句话，今天整个中国的城镇化包括地产，正处于一个前所未有的转型时期。第三句话讲的，我的经验，往往挣钱最容易的时候，是房地产投产老板最为长进的时候;往往是危机来时候，反而是房地产老板或企业出产能的时候。这就是一个危机危机，危中带机。

谢谢王老师，我们这个山水文园我们大家知道，是一家非常有实力的这样一家房地产界的企业，包括我刚刚获得消息说，我们引进了美国的绿景小镇，我们也看到山水文园产品非常的好，抬头见山，低头见水，品质是非常好的，我们想了解一下，在未来的一段时间里，或者是根据国家最新的政策，山水文园在整个政策调整上，会有什么新的企业变化，也请您现场请张女士给我们介绍一下山水文园在城镇化方面，有哪些见解。

各位嘉宾大家下午好，我这个今天的课题非常的有意义，今天就进入现场之后，看到咱们的标题叫"市场的力量"我们也分享了概念，可能我们每次在探讨的时候都会说房地产，我们纵观世界上所有品牌和经济的发展会发现，如果在世界500强企业里面，来的存实的可能会更多的是一些市场的品牌。 因为我本人是来自美国公司，在了美国公司干了13年，原来不是做房地产的，所以当我有一天进了房地产领域的时候，所有房地产人都在跟我讲，在讲房地产怎么样，事实上我认为是今天的标题怎么样，什么叫"市场的力量"万物发展到了最终的根源，其实就是在于人，在于人在生活的过程中的各种各样的方式，以及在方式过程中，当我们遇到问题以后，你怎么在精神领域上有更多的追求，所以我们曾经在房地产领业做过很多别的行，包括有一段时间，我们的企业在做很多战略的政策也不是成功，我们发现非常有趣的现象。

这一有趣的现象就是，你可以举世界上非常著名的两个集团来比你会发现其中的一个品牌，可能全世界只有五个游乐园，但是这五个游乐园，它用了一个世纪的时间做到了几千多亿的产值，但可能另外一个集团，像中国老集团用了很短的时间做了一个这种项目，但是它创造的产值可能是3千或者是1千多亿，它的价值差在那，我想它的价值其实差的就是，什么时候我们的终端和人的需求的关注。

在前两天我们接受了一个图版的采访，我提到了一个观点就是，在未来的发展过程中，中国的发展和世界的发展会是一样的，那就是当我们人安居乐业以后，我们追求的是在精神层面，除了物质以外，除了我们讲的房地产建造本身以外，更多的是我想出什么样的教育，我想看到什么样的环境，我们呼吸道怎么样的呼吸，最终我们跟我的家人在一起，所以最近我跟很多人讲，山水人员不是一个纯房地产开发公司，事实上在14年之前，当所有的房地产公司都在进行快速复增的时候，我们在追求的是人的生活的品质。

这种生活的品质体现在，第一我们有三个思维，走路带给人的是新鲜的绿草，当我们休息的时候我们能呼吸道新鲜的空气，更重要的是当我有闲暇时间的时候，我能不能在园区里跟图书馆进行直接的联化，能看到更多的书籍，当然更重要的是当我们在园区的时候，你会发现人和人之间需要交往，所以我们早在17年之前，当我们所有的园区在建造的过程中，我们就创造了月球村庄的计划。

而所谓的"月球村"就是打破人和人之间互相间的关联，让我们能够有很多小学生俱乐部，大家进行相互的交往，而发展到今天，我们的跳舞的俱乐部沙龙，很多知名的认识都是我们沙龙的领导者，所以我想想山水文园，为什么叫山水文园，依山傍水，人文构成，人倘佯再一个生活的家园，当我们在这样的家园的过程中，你突然发现什么是生活的品质，那就是人的最基本的需求。我们是自然人，我们更是社会人当我们居住在这个环境的时候，自然需要吃、喝、住、行、玩，包括教育、包括医疗、包括健康，而最终房地产是什么，房地产是我们居住的一个载体在载体的过程中，享受不同的住宅和商品，不要把它简单的把它和房地产专业化，也不要在过多的去想房地产究竟是什么，我认为认为未来的10年，在中国经济发展的过程中，一定会回到市场的本质，那就是人最基本的需求。

有了这种最基本的需求不断的关注，事实上最终房地产必然走出一片新的天地，正如刚才您所讲的，我们接下来将会在6月25号的钓鱼台博会馆进行全球发布的就是"山水文园投资集团世界定成三大主题乐园品牌"和这种文化娱乐休闲品牌进行全球的合作。

在合作的过程中我们需要的创造的是它不仅仅是玩的一部分，而是结合我们这种主题品牌文化的延伸，把我们讲的健康、教育、娱乐、休闲和人的生活凝聚在一起，而最终创造一个真正的生活的家园，所以我个人理解，市场的力量也不用去过多的强调，市场强调的是人的本身，当人的本身的需求被尊重和关注的时候，市场的力量必然发生一种聚集，而因为有了这样一种聚集，我相信在未来，在全世界一定有会更成功和优秀的杰出的中国企业，能在世界的舞台上，让中国人民过上幸福安康的生活。

谢谢张总的精采演讲，我们张总刚才实际上您的，我是这样理解的，您还是觉得我们山水的一员在新型城镇化方面，是比较注重以人为本，然后新型城镇化实际上是一种高品质的生活方式的改变，我们可以这样去理解，那么在新型城镇化方面，除了山水文园、利海国际实际上也是一直在不断的与实践，在这块，我们也想听一听我们来自于利海控股的执行总裁汪传虎先生您的一些见解，有请!

非常感谢大家，其实今天这个题目，我也觉得非常好，市场的力量谈新型城镇化，利海企业作为20年的房地产企业，我们从1999年就开始步入城市化，或者叫城市营运这个行业，我们经过这么多年的探索，有很多的经验和教训，但是今天我们这些经验和教训，对我们做好新型城镇化，确实有非常好的意义。

我先谈几点，新型产业做好，我们讲的城镇化的核心是人的城镇化，但是人的城镇化我们说，就是双向的城镇化，其实我们不可忽视今天的沟通，经过30年的改革开放，我们已经进入了一个逆城镇化的大国实际，这个实际恰恰是作为我新型城镇化的一个切入点，所以我们把市民竞争和农民竞争有机的结合起来，来打造一种全新的生活方式。

第二个我说产业驱动，离开了产业驱动那就是空城，但是我们的产业驱动里面，我觉得有非常容易犯的一个错误就是房地产简单的工业化，我觉得新型城镇化一定不能从简单的工业化和房地产抗衡，这样的一个双轨进入的风险，所以刚才说利海企业刚才说，我们把打造一个前线的生活方式，把三种服务业作为我们新型城镇化的产业驱动，也就是说，我们把空赤的农业和生态旅游，文化、商业、健康、教育以及服务业做出我们新型城镇化的产业支撑。

第三种我认为新型城镇化有不可回避的农业和农村，我觉得这里面，如何解决农民的崭新的升值，农民承包土地收入的提升，农民就业基数等增长，和农民享受市比一样的还账开发，我觉得这里面是新型城镇化不可忽视解决这样的一个课题及所以利海在里面有很多这种常识，取得了社会的一种好评。

第三种我认为是机制的创新，也就是说市场的力量和正常的力量结合，我们说一定是双向筹资，也就是我们强调赤城的时候，一定会出现刚才王老师也说的那些问题，但是我觉得政府指导，在前30年，应该就定的非常理想，所以我们说叫政府引导、市场主导，通过市场的配制资源，我觉得这里面最核心的是什么，说用这样一个思维，来打造新型城镇化的一些整个的规划定位，产业聚集，以及一种模式，这个里面就是客户思维这个利用，就是如何尊重市场，尊重客户，市场的本质是客户，从客户的需求出发，来打造客户所需要的一种生活方式，所以我们怎样做好这个新型城镇化，我们一个庞大的信用体系支撑，包括我们的粉丝体系来作为一个支撑。

所以我觉得新型城镇化的核心是人的城镇化，人的城镇化的核心是产业的驱动，而产业的驱动有简单的方向和工艺，那里面如何用市场的较量来配制政府资源，来实现客户价值的最大化，充分的反映客户的需求，我觉得做好新型城镇化是非常关键的，这是我讲的一些见解，谢谢!

谢谢汪总。就如汪总刚才所言，产业驱动，尽管我们产业驱动很多企业包括政府，都有已经意识到这个问题，但是依然还是出现了很多的新城轨空城，这个问题应该怎么去解决，我们想听一听来自于克而瑞城市运营部总经理高晓伟我们的管理。

首先这个题材选的非常好，我们卡尔瑞是一家专注于做房地产数据的有上市的房地产企业，所有的东西唯一的目标就是里面要数据化，我们之前讲到了一个官场和市场，杰杰老师以前那个版本是叫市场和市场，我们克而瑞经常做的一件事情就是，市场在做的时候要进行，我们克而瑞要用市场告诉它你能不能做这个100万的文件。

举三个例子，我们用数据大数据时代，我们克而瑞用数据来解决这个市场的力量，一个数据我们两年前我们和汪总利海集团的汪总在合作过程中，有一个项目的时候，我们就算了三组数据，第一组数据是旅游人次的数据，第二组数据是旅游服务人数据以及它的贩钱(音)人口的数据，第三组数据就是当前我们会展业，会展人流的一定的数据，三组数据出来，你在去做它的产业配套，这个方向就没错，那么这个时候给大家看的动态，哪个时间做过人，它的人数是不一样的，我觉得这是第一个案例。

第二个案例是我们为因特因(音)集团做了一个实际上做的是科技行程，等一下我在点一下这个城镇化的模式，那么在青岛我们知道，其实也有人叫投资集团但是我不同意的，但是青岛是走的快点，青岛是产业基础的，在2003年的时候，在2005年的时候青岛整个的工业用地出让土地的读数，全国仅次于天津，排在第二，那样根据创投资来说，所以就导致它的工业用地以及项目的量多，我们就算这么一组数据，其实这个数据不难算，为什么不难算，到底青岛有多少万的信息、科技、产业的融建，总办工程是以信息科技为为主体，每平米有5万的产值，尽管现在的新型产业它的产值是多少，或者软件开发的产值是多少，现在青岛现有的做软件信息的这个项目，总量还是不够大，当然是用人力多，我们去调研，这个项目对自己一个企业，或者一个区域，在这规划工业项目，规划涉及产业链的项目就非常有底。

这是第二个案例!第三个案例是我们克而瑞文化的光笔，是我们当时融资渠道看一下，那我们上个公司的数，是世界最大设计公司，那么我们服务的都非常般配，实际上跟项目是非常对口的，就是让我们区别计算它的办公商业和人口的测算。

测算出来以后，我们实际公司才能落上去，我们的市长他拍板说这个事好，这个案例好，但是我们不能做的太好，因为阶段是不一样的。 我想我们服务的这三个案例的经验告诉我们市场的力量，其实现在慢慢的在一些发达地区，发达城市的政府方面已经意识到了市场的力量，再讲一个是有一个逆袭的案例，就是交通中心，这个地方一度被誉为是一个失败的案例，但现场是谈逆袭，所以实际上这个问题是在于，我们对这个区域的成长，我们部门有非常积极的引入，一个区域实际当中用了3年、5年、8年、10年的开发，其实大家都在交流，现在很多企业其实它不是委托，而是把理解现实的数据给汇总了，这个数据就是当年出来的时候，确实是移动中的轨城，但是中国市场力量，行政强行的在这进行一个产业，现在整个政府都提取了CDB，已经形成全政中最高端的商业聚集群，所以这就告诉你，全部在那当官的，做生意的都觉得这个范围挺好。

但是郑州现在又有一个新的问题就是郑州2008年钢铁区规划100万方米，这个办公样很多人都分在那，涉及到一个拥有金(音)的问题，这个事我想讲，通过我们大数据的竞争，去做数据的测算来解决市场的运营。

第二个我简单讲讲新型城镇化，这里面提出正好和企业结合起来企业是现在我觉得大概50%以上，中国经济城镇化已经不是政府在做，是企业在做，还有很多，现在的企业其实它的模式已经和美国非常像，我们知道美国的乡镇，它的市场就是一个企业的资本，它的融资越来越差，它的效率越来越高，也就是说有几种模式，有差异的模式用策划的方式搬过去，举个小的例子。 华夏金融置业的招商人员的名片上直接印的是固安县招商区，它和政府已经无缝对接到这种程度，那么这些总共是被分件的可能基础的模式还有传统文化的休闲、生态旅游区域和当地的模式。还有这个非常流行的冷旅游模式，也就是说这种新型城镇化，第一个它靠企业在推动，第二它靠不同的引擎模式来驱动，而不是干巴巴去照着做竞争，有一个小模式就提到模式去驱动，这是一个近几年比较突出的一个亮点。

好，谢谢，就瑞我们刚才高总所言，这个单纯的住宅的房地产企业，实际上现在已经是很少了，全都是加上相关的产业，以产业驱动来推动城镇化，而且城镇化过程之中，很多实际上是我们的这些企业，在真真正正的去实现，我们知道鹏润地产实际上是非常低调的一家地产企业，我就想听听我们鹏润地产的贾总，您可能在一些实践过程中，有很多的感悟，然后今天我们现场也来了很多局的局长还有一些地方政府的领导，我替他们问一个问题，您在某一个区域投资的问题，您会是怎么去选择地田，比如说这个地方有可能你以后做了一个项目，有可能会出现空城、轨城，您这块是怎么看待这个区域的发展潜质，您在跟政府打交道的过程之中，您可能遇到亟需解决的种种问题，会遇到在资金城镇化过程之中，您的企业会遇到一些最棘手的问题有哪些，有请。

各位嘉宾大家下午好，我简要的讲两点，实际上今天这个主题"中国新型城镇化建设"让我想到了我们总理李克强本周在英国演讲的时候的话题，这样说中国要解决13亿人口吃饭、穿衣、安居乐业，同时要实现新型工业化、信息化、新型城镇化以及实现农业现代化，这是一个对全人类进步、人类发展的总大表现。 所以刚才有的嘉宾也讲到，我们这是一个时代，我们今天看到中国新型城镇化的建设这个主题，真的是国计民生的大趋势，实际上刚才各位嘉宾，包括我们同行，有很多宏观经济方面的，当然我也没投资去做这么多，当然有一些分歧的意见，我觉得这些很多方面，我们在实践中，我们都有一种体会，有的认识是一致的，我讲到我们这些观点，值得我们来进行学习、借鉴、参考。

我想从两个方面来讲做一个简单的介绍，或者我想让自己提高认识。 先介绍房地产，房地产是鹏润控制出厂起价的政府集团，我们主要从事住宅地产、商业地产和产业地产三大框，产品做出来全国各地，这样来说，就是中国经济化建设，我们一直在关注，我们也在努力践行，在实践过程中我从简要的讲两点认识。 第一点我认为实际上刚才各位嘉宾已经提到了，真正要解决中国城镇化建设，关键的问题大家要解决好市场、政府和企业三者的关系，说白了，市场要发挥主导作用，政府要起到搭牌作用，企业要发挥壮金作用，这是我们在科践中我的体会和感受。 很简单，市场我们要敬畏市场这只无形的手，敬畏市场作为主导的力量，给我们开辟天地，政府起到一个搭牌的作用，要在尊重市场规律的基础上，真正体现出科学规划和引导，真正去解决企业和市场无法解决的，比如说拆迁等一些无法直接能解决的问题，在这个基础上，我们企业能够创新发展，包括刚才讲的很多新的理念、思维、运作方式，用这种创新的理念和运作方式，去实现企业教育和社会教育，这样的话，我想政府、市场和企业三者都不能偏废，我们谈到市场的力量，但是我们不能偏废我们作为企业创新的力量，我们不能偏废政府作为领导的作用和支持的作用，把这三者关系处理好了，我想我们今天探讨的课题，中国新型城镇化建设，才会走到一个正确的发展轨道，这是我谈的第一个问题。

第二个问题我认为，中国城镇化建设的方向就是要实现，我们关注很多的因素，比如说所谓的产城互动，直住图腾、宜居易业关注的核心发展及节约这些基因关系的组合，但是我们认为中国城镇化建设，重要的一个因素就是产业化互动，说到这你可能说什么意思。就是说我们要关注这些因素，就是你要发展这种新型城镇化建设，要再一个新型城镇化建设上有所作为，产业、消费、居住、三者的关系必须统一的来形成一个立体化的格局，只有这三者处理好了，我们所谓的随行的建障才能够尽快得到一个解决，只有这三者关系处理好了，才能够企业的社会效益，能够落到实处，企业的经济效益有众多发展，才能够和市场的力量结合，才能够把我们中国新型城镇化建设能够落地，所以我简要的感受，总之我们认为中国房地产经济的企业，经过20多年的发展，我们是从起步、探索、快速的陆续做章，到今年的调整，以及到今天的成熟和理性，我们认为我们也赶上了好的时机，就是中国经济发展的建设。

只要我们抓住市场机会，尊重市场的规律，然后在政府的很好的引导下，我们创新发展理念，练好自己的内功，创新发展，我们认为房地产企业在中国新型城镇化建设道路中，一定会大有作为，获得新的更快的发展，谢谢!

好，谢谢贾总，贾总谈到的产城互动，那么在产城互动方面，我们中国经报在这方面也做过大量的科技性报道，实际上比如就是说，一个开发区，现在很多的开发区都在提到产权互动，说到产权互动我们就要关心一个问题，就是先有产业，还是先有城市，这块也想听听我们利海边总您的一些看法，您在新型城镇化实践过程中，我们帝海集团是怎么做的。

帝海集团主要从事的是房地产，还有涉及到像金融资本也有一些的，帝海集团目前公主坟有一个自己的综合体，二十多万平米的综合体。我们从2012年就开始，集团的方针是研究京广线，打造城市综合体。目前主要是在太原有一个超高层项目，是318米，这个也是作为帝海集团迈向外省市的第一步，太原这个综合体有商业、住宅，包括公寓，整个帝海集团的主导思想，就是研究京广线，打造商业地产，在这个过程中大家都知道一个市场的力量。

现在作为地产，应该说一种责任，房地产首先是为社会的责任，为企业的责任和为百姓的责任。对社会的责任，能够更多地创造优质产品，为社会多做贡献和纳税。企业就是对投资者能够有最好的回报，同时对咱们老百姓给我们做出精品，为百姓居住提供更优质的产品。

谢谢边总，实际上大家不太清楚，对帝海集团可能不太了解，帝海集团是来自于山西的一个土豪企业，做商业地产这一块，特别感谢集团的支持，还有绿地的超高层，也有很多在全国的布局。

帝海集团在商业地产这一块属于低调的土豪，也欢迎您今天给我们参与会议的一些地方政府领导可以多多去交流，如果有投资意向。实际上每个在座各位，尤其是在北京生活的一些人比较关心的一个话题，就是现在的房价问题。曾经有一个经济学者，我在采访他的时候，他说未来三年中国GDP的增速可能在5%左右，我们知道在中国房地产经济实际上可以形容为一个涉及到方方面面的，我们可以形容为螃蟹经济。比如很多涉及到重大领域的钢铁、能源等等，都是一荣俱荣、一损俱俱损，它的发展影响到全民经济，可以这么夸张地形容，中国房地产企业在中国经济方面领域的权重。

那么现在大家比较关心的，可以在现在看到整个经济属于比较下行的状态，中国的房地产企业，现在我们认为是有很大的泡沫，在房价这一块的前景，大家保持什么样的态度，比如说王科的毛大庆毛总也发表了一个非常悲观的言论，这里王老师您怎么看，房地产发展前景以及房价走向。

这个算命的事情不太愿意谈，既然大家对这个问题感兴趣的话，谈谈我的观点。很多人可能不太愿意听，实际上早在五年前我对中国的地产，已经做就说过，有一篇文章，叫《伟大的博弈》，可以在网上看一看，当时我所提出来的很多观点，应该说还是站得住脚的。

那个观点怎么说的呢。

第一个，我认为中国房地产可以说是严重过剩的，特别我讲的住宅地产，我们说有支付能力的需求和地产的供应，这一点上是不匹配的。不匹配的原因，有这么几个前提。

第一个前提，中国我们要承认是两极分化的社会，十三亿人口，实际上分为三个中国，一个沿海中国、一个中部中国、一个西部中国。我们再细化一下，刚才张理事长的很重要的观点，中国其实已经有三亿人口，已经达到中等甚至发达消费群体。但是中国国内很喜欢搞平均，三亿人是什么概念呢?一个半美国、两个日本，我们总是视而不见，包括对于高尔夫球场，其实我的看法，我在研究高尔夫球场，我认为在美国战后，特别是金元美国的时候，十九世纪末、二十世纪初，美国是发展经济和城市化高速发展的时候，出现了一个非常有趣的现象，一大批美国先富起来的人描绘的时代，他们就是巨大的错误，你怎么引导这批人消费，这时候伟大的运动就是西部开发和西部拓展，西部拓展最好的商业环境就是高尔夫球场。

美国有两万个高尔夫球场，就是因为找到这个城市的地方，改造沙漠、改造荒地、改造高山，最后的美国就是把原来的美国早期包括芝加哥、纽约，这一批的富人们，他们也实现了腾龙换鸟，把自己在纽约和底特律的房子卖掉，换上了三五百万美金，结果跑到了加州和凤凰城的沙漠戈壁里面去养老。

比如那边有三百万，跑到这边就发挥到三千万的效果，第一干燥，第二阳光充足，地三宜人养老，没有风湿病，由此利用这种方式整个开发了西部。包括我到凤凰城，三百多个球场，整个把沙漠各地全部开垦出来，每一个地方都是老人社区，我跟这些老人交流，如果没有这样商业的手段，怎么能够开发西部呢，但是我们现在动不动就是富人的天堂。

你既然允许有富人，为什么去澳门赌钱，去拉斯维加斯扔钱，去全世界吃喝嫖赌，这就是一个很重要的市场力量，叫做军政市场的选择，这就意识形态化了。当然这个话题出来，既然承认这个购买力，一定要承认这个手段，所以这个就是这三亿人。

我们讲的新型城镇化，中国房地产遇到了洗牌，叫做在劫难逃，为什么拖延了五年，是因为胡温时候的四万亿，让这个劫难延后了，由此造成了更严重的后果灾难，产生了大量四万亿婴儿。那天我跟几个银行高层在交流，我说你给我算一算，到底这四万亿在干什么，带动了多少市场，他说我们内部进行了精心测算，是32万亿到35万亿之间，这就是所砸出的钱。

大家想想，这个里面形成了资产的泡沫，由此形成了中国这些民营企业家，包括央企的攻城略地和民营企业家把自己传统的优良品质全部拼命跑马圈地，全部实际取乱，造成了一个很恐怖的假象，而且把假象当成必然，把假象当成真相，现在这样扛不动了。

大家看到经济下行，那怎么办，总理先说不刺激，要微治，有人说会不会像温家宝一样，到最后不行了，还要砸四万亿，我说不是了，想砸也砸不掉，最后的结果可能会维持，但是最后会崩溃。

那么第三个，我认为房地产最后的结果是两种，一种是我们非常不愿意看到的，就是叫做灾难，泡沫的破灭，就是经济危机，就是我们都不愿意看到的。

还有一种叫软着陆，什么叫软着陆呢，我觉得最佳的假定方式就是三个三分之一。

第一个三分之一，银行产生三分之一的银行，有些弱小的银行会垮台，但是主要的银行不会。

第二个，房地产老板扛三分之一，今天你看已经出现了，被所谓的信托、基金××，很多投机者，几十套、上百套房的投机者，扛了三分之一，当这些人扛了三分之一，这叫软着陆，然后擦干了身上的血迹、掩埋了同伴的尸体，我们又继续前进，这就是今天中国我们所理想的一种结果。

在这个背景下面，下一步的房地产该怎么走呢，刚才讲的就是说一定要内容为王，不是平台为王，你要提供什么内容，我们要提质增效，包括现代服务业大有空间。

下一步老板一定要改变一个观念，要把项目当成姑娘那样，而不要当成猪崽一样，谢谢大家。

谢谢，很幽默，张女士，您看看这个话题比较尖锐一些，刚才还有一个国有企业房地产负责营销的老总跟我说，说今年压力很大，任务完不成了，市场前景不太好。在这块你有没有压力，您怎么看这个前景?

只要作为一个自然人，生下来就有压力，小时候是上学压力，你看这段时间在整个北京教育改革过程中，小学生就有很大的压力，我女儿因为明年正好要小升初赶上改革，现在天天都在关注，这是一种压力。

到了高考前一段时间又是一种压力，所以压力永远都存在，我特别同意刚才志纲老师说的一个观点，我认为其实中国真正到了一个变革和革新的时代。这个时代来自于国家发展到今天，经过了过往的这种改革开放的红利和基础的扎实，回到我们讲的事物的本质，市场的本质和生活的本质。

这种本质就是今天市场需要细分，今天的中国也需要细分，曾经有很多人我们在一起探讨，说今天共产党的机制要不要变，在今天这个社会下，很多东西是不是要改变，我要讲的是中国跟世界不一样，中国有五十六个民族，而世界上很多国土的面积、人口的总量，跟中国来比，有非常大的差异。

中国三十年到五十年经历的东西，可能在国外用了上百年的时间或者几百年的时间来发展，今天事实上可能机会大于危机，刚才我特别同意志纲老师有一个观点，到了洗牌的时候，而每一次的洗牌恰恰能产生出真正有品质、符合社会未来发展、真正尊重生命的企业。比如说刚才志纲老师也提到在西部，我前段时间去了一趟拉斯维加斯，刚才很多的嘉宾也提到产城，什么叫产业，什么叫城市，是先有城市还是先有产业，还是价格怎么来驱动，拉斯维加斯就是一个特别典型的例子。

其实早在西部大开发的时候，当时没有拉斯维加斯的，因为在那边发现了矿，因为有矿，就有很多的矿工，这些矿工把产业开发完了之后，发现晚上没有地方可去，于是到当时加州的地方，因为那个地方有湖，有水，这些矿人聚集在一起，晚上出现了酒吧文化，后来出现了误导文化，矿工在一起发现我赚了钱，我得有消费和消遣，就有赌博。到今天为止，因为这样的发展，形成今天拉斯维加斯这种新的文化，但是这种文化和产业还是矿吗?不是。

我觉得城市的发展、生活的发展和社会的发展，在不同阶段要用不同的眼光和角度，总结刚才王老师所讲的观点。

第一在今天这个社会下，进入到细分市场和细分时代，所以城镇化发展过程中，绝对不能简单只解决农民或者说民工，或者说城镇的问题。可能在城镇中，富裕起来的这一批中产阶级，我们知道在所有现代社会里面，中产阶级都是一个社会发展和管理的核心，这个阶级不断的强大、富裕和繁荣，才会对社会贡献更多的力量。

那么对于中产阶级这部分的城镇化，我们是不是应该做更多的研究呢，当这种研究一旦发展到一定阶段的时候，我们讲社会的稳定由此而产生，那么当然第二个细分是社会发展到一定阶段，贫富分化越来越加重的时候，一定要关注老百姓真正的民生和民意的问题。

我们也看到中央政府在这方面做了很大的改变。所以我要讲作为一个企业，我们不认为我们是一个房地产企业，同样在今天这个发展时代，我认为我们充满了希望，原因是如果当我们真的进入到关注人、关注社会、关注不同阶层在发展过程中不断的有机会的时候，我要讲真正的好时代才开始。

其实在开始的过程中，去抓人的本质、去抓人的生活、关注人的尊重，让每个人在这个过程中享受他应有的福利的时候，每个企业都有生存的空间，所以不用简单地一刀切，也不要再简单地强调在这个过程中，我们是不是永远都是危机，我相信每天的希望会更好。

谢谢张女士，张女士有一个观点我特别赞同，不管是行业的转型也好，面临什么样的一个压力也好，这个压力是永远都有的。那么对于转型这一块，我们也是跟您的观点是一致的，"剩者为王"，它一定是一个洗牌的过程，就比如说我们报业的转型。我们也听一听王总您的观点，怎么看房地产的市场和前景?

中国的房地产市场，刚才王总讲的，我是非常赞同的，不能一概而论，中国房地产市场确实分为几个市场，我们讲房地产有两个声音，一个是政治的声音，一个是市场的声音，这个也要区分开。

我的观点，中国的房地产，粗放式的发展时代肯定是结束了，再用很粗放的方式，放在风口上的时代肯定不存在了，未来房地产企业必须要重新认识市场，从市场的角度出发来做定位。

刚才说的利海在转型的过程当中，我们基于一个中产阶级的形成是必然趋势，而中产阶级需要一个全新的生活方式，而如何来适应这个生活方式，来打造适合中产阶级的生活方式，包括房地产在内的一系列的产品和服务，这是从利海来说转型的一个出发点。

所以我们把生活方式的打造作为房地产企业转型，我们在新型城镇化里面，不管从产业定位，产业的聚集以及整个市场的定位上，我们都是从这个角度出发。简单谈房地产的未来，中国不是一个完全的市场经济，也不是完全的计划经济，有很多东西，作为企业来说，不能从预测的角度来进行判断。

我认为把自己企业的事情、把自己企业未来的规划怎么去发展好，来做一些思考，谢谢。

谢谢汪总，在这里要特别强调一下，刚才志纲老师问我，怎么有两个利海集团的高管在台上，我要强调一下，刚才讲话的王总是利海国际，他是来自于广东的土豪。那么我们刚才的边总是叫帝海，是皇帝的帝，帝海是做商业地产，是来自于山西的土豪。我们也有请鹏润地产的贾总，发表一下您的见解?

很多专家学者有很多尖锐的观点，实际上我最后发表自己观点的时候，我说过，中国房地产业到今天真正的发展是二十五年历史，大家可以盘点一下这个发展历程。

二十五年的历程，走过发达国家一百年甚至一百年以上的问题，这个本身就有一些问题，我们从躁动、我们从平衡、我们从感性、我们从盲目扩张走到今天，调整理性，这也是一个必然。作为房地产从业人员来说，我个人感觉我们还是到今天为止，我们应该还是用乐观的态度看待问题。

这是趋势，无论是市场的角度来讲还是从企业的角度来讲。先从市场的角度来讲，房地产行业发展到今天，舆论也好、百姓也好，还是我们自己也好，有多少反思，有多少诟病。但是回过头来讲，如果没有中国房地产业的这种二十多年快速的发展，中国的衣食住行，住就缺的，我们二十五年的快速发展，解决了多少问题，这是大家有目共睹的。

但是发展到今天，我们回过头来再冷静地看，或者从市场的角度来看，从市场的角度来说，我们出现的问题、我们发现的问题，还是对于市场规律的尊重做得不够，或者我们有些急功近利，我们有些盲目发展，或者说总体把握上有些偏差，所以导致市场有一些反应，这也是必然的。

我们的衣食住行，改革开放三十年，我们易食行都解决了，中国的高速公路、中国的高铁处在世界前列，吃饭穿衣问题解决得非常好，中国制造全世界都有，但是住真正解决的不是很好。这里有两个方面，一个是住宅质量和发达国家是有区别的。

说到这儿，我简单说一句，当时我在政府部门的时候，有一次听家华副总理，当时他在出访欧洲，在德国法兰克福机场，他是作为咱们国家副总理，当天晚上安排在法兰克福机场，他打开窗户看到飞机这样起飞降落，一晚上没法休息，而且可能各方面都有一些问题。但是住下来以后，第二天的感受，根本听不到声音，我们业内人知道这是什么?这是墙体和窗户的保温隔热、隔音技术做得非常好。

说白了，我们房地产业，我们的房子，我们作为一种产品，我们经过这三十多年的发展，我们只是解决了一些量的问题，质的问题我们还是落后的，这个是必然的，无论是住宅的产业化也好，还是住宅的集约化也好，还是所谓的5S，节能、节地、节水等等性能，我们的质量还可以提高。

就像十多年前的汽车一样，北京地区当时有一个面的开就不错了，就是说二十年前，但是今天发现对车子的质量有要求。我们认为市场的力量很重要。第一点，对于房子的质量有要求。

第二点，从全国来讲，我们现在看到一线城市抗衰性比较强，三四线城市问题比较大。

这跟我们今天探讨的话题有必然的关系，十三亿人口，中国要和谐发展，区域经济的发展，正如专家说，如果区域经济发展不好的话，中国的未来是有一些问题的、有一些偏差的。我们不能只能做好一线城市，我们要做城乡统筹、中西部统筹、沿海和内地的统筹，这样统筹的结果是什么呢?就是我们要面对新型城镇化建设的发展。所以房地产从业者呢，经常有一句话，小富进城、大富进京，导致一线城市房价起高，这也是必然的。

小富进城，如果把城都建得非常美，以人为本这种模式，我想人们还是那句话，宜居宜业，当宜居，还宜业的时候，我们的房地产也会有很多的发展趋势，这是我从房地产的第二个角度来说，我们国家这么大，有这么多特大城市和中等城市，新型城镇化建设一定会为房地产提供新的趋势。

最后一点简要说一下，对于我们房地产企业来说，还是那句话，起点决定高度、成功从选择开始。我们认为到了今天，我们还是应该乐观的，中国经济要快速发展，中国经济要持续健康快速发展，房地产企业也要在理性的基础上持续健康快速发展，我们认为伴随着城镇化建设的进程，我们会找到创新式发展的一条合理路径，我们认为明天的太阳依然是晴的，谢谢。

谢谢贾总，很乐观，太阳明天照常升起。我们有请边总，尤其是现在商业地产很多观念已经陷入到商业泡沫的时代，地产泡沫的时代，尤其是包括电商冲击，您怎么看这个行业的前景?

谢谢主持人，我们作为一个房产集团，主要做商业综合体，我们认为商业综合体在国内还有三十年，因为商业地产整个从中国来讲，发展还是比住宅要慢一些。随着现在整个二三线城市的房价有些不同程度的下跌，但一线城市房价依然很坚挺。

就整个全国的房地产形势，我们总的判断还是非常乐观的，作为商业地产，因为我们主要是在全国这种省会城市，这种最好的地段选择商业地产，我们认为未来的发展空间非常好。对于房地产的判断，之前几位嘉宾说的，应该说是非常乐观的。

谢谢，总体来说大家还是非常乐观的，正如刚才鹏润地产的贾总所言，我们房地产系列大到国家的政策方针，比如说新型城镇化，想到老百姓的衣食住行，都跟中国的房地产企业息息相关，是分不开的。我们再次用掌声感谢我们台上的几位嘉宾，谢谢他们。

接下来我们即将颁发2014新型城镇化企业社会项目创新奖和2014新型城镇化社会贡献奖，谢谢。