前言：

深圳，这座城——矢志改革，践行开放，以更新之势聚创未来。深圳，走出了一条减量发展、二次开发的新路，城市更新正是大势所趋，也令风口下的每个人都身处信息孤岛，提起在深圳做旧改，城市更新人有着抹不完的辛酸泪。

俗话说的好，外行人看热闹，内行人看门道——关于城市更新如同万花筒，不同视角看各有千秋。

外行人看城市更新——城市更新乃大势所趋，深圳站在时代前沿，引领中国城市更新浪潮；

内行人面临的却是——旧改越改越难，项目越看越贵；政策严控又限制，资金收紧又观望，旧改已濒临失控的边缘。

曾和旧改某老板喝茶，老板吖口茶，长叹一口气，血泪之词在茶香烟雾中脱口而出——一做旧改深似海，十年八载两茫茫。

十年八载两茫茫，却道是人间旧改是沧桑……

对于旧改人，特别是职业经理人旧改是“痛”入骨髓，欲哭无泪。

江湖传言，旧改有十级痛，每一种痛都足以铭记……

第一痛——拆迁痛

拆迁痛——位于旧改人痛之首。城市更新最大的问题就是拆迁，作为城市更新的职业经理人，对于拆迁并没有相关法律能够保护把项目完成拆平，因为法律是保护钉子户的，拆迁面临的头痛难题如同洋葱，每拨开一层都足以泪流满面……

第二痛——确权痛

深圳的土地历史遗留问题是旧改人的第二痛。城市更新的政策法规体系太复杂，然而对于很多历史遗留问题，目前找不到政策依据。政府也尚未出台完善关于历史遗留问题土地的处置办法，比如“两规”暂停、新“三规”迟迟未出台。

关于土地确权和权属清晰的土地处理，还有非常多的问题存在。现在权属清晰的、满足立项条件的项目大多都立项了，权属不清晰的、没有理清关系的项目比较难处理。旧改人，你懂的！

第三痛——规划痛

关于城市审批容积率，深圳目前采取一刀切政策。目前深圳有很多项目看起来都非常好，然而受到容积率限制、市场拆迁成本限制、开发成本限制，无法进行规划。即使做了也是一筹莫展，九九八十一难。虽然现在新深标调了，但是很多项目还是依旧是做不了。

第四痛——融资痛

关于“融资痛”这三个字对于开发企业职业经理人深有感触。作为职业经理人操作旧改的项目，很多项目无法顺利融资，融资的先决条件必须要求立项、专项规划、批复，才能融到资。融资路漫漫长其修远兮，旧改人将上下而求索。很多前期的城市更新项目都没办法融资。

第五痛——运营痛

一个城市更新项目运营周期过长，甚至会比原来预期的时间还要长，运营过程中存在的问题比预期的还要复杂，这就使之很多投资计划、投资目标和实际发展越来越不相符。一位旧改实操者坦言：“如果未来房价上涨呢就好办，如果未来房价不上涨就非常不好办了。”

运营周期之痛，痛不欲生，有的就痛“死”了。

第六痛——拓展痛

旧改拓展人，你们还好吗？距离一个亿的目标还有多远？

精准拓展优质项目受限，拓展不易，研判更难。城市更新项目问题涌现，限制颇多，投资回报无法估算，项目从计划列入到实施主体确认，实施转化率较低，旧改越改越难，项目越看越贵……此处省略一万字。

第七痛——信息痛

毫不夸张的说，城市更新正处于信息错配的时代！

更新项目信息获取渠道过度，其中不真实、不透明、真假难辨，资金方、技术方、运营方多重运营服务方信息错配，导致拓展之路难上加难！

第八痛——政策痛

深圳政策体系全国最为复杂，体系最为庞大，强区放权下十个区又有十个政策体系。且城市更新新政频出，红头文件堆积如山，正所谓”政策如山倒，解读如抽丝“，深圳城市更新政策，想说爱你不容易啊。

第九痛——税筹痛

税筹痛对于旧改人虽不至于深入骨髓，却也“痛”的难以平息。

城市更新项目前期资金投入较大，很多费用都没有票据，难以进行税收抵扣。并且，旧改项目税收体系复杂、纳税周期长，需在前期考虑税务筹划，以合理降低项目成本。

第十痛——平台痛

城市更新项目问题涌现，限制颇多，专业人才数量缺口大，很多项目因为缺乏专业导致误判，碰到问题难以有效推进，缺少一站式、专业整合的服务平台。

还有更多痛，欢迎来补刀！

旧改人，是时候把你曾经的痛都载入史册了！

旧改最大问题也是旧改最大价值

痛则重生，不破不立，旧改人其实可以更潇洒！

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